一、新型产业用地来源
新型产业用地来源有三个，一是新增用地，二是工业用地转新型产业用地，三是已出让工业用地转新型产业用地。
二、工业用地转型
随着各地有关新型产业用地的管理细则陆续出台，已出让工业用地转新型产业用地的口子在渐渐松动。
对于已出让工业用地的转型，各地的政策也有了较为明晰的规定，强调要符合产业发展导向和规划条件要求。
上海：在符合规划和取得项目认定意见的基础上，可通过签订补充合同的形式，重新约定土地用途、建设条件和相关条款，并按照研发总部类用地与普通工业用地评估差额的50%补缴土地出让金。
杭州：对不符合产业发展导向的存量低效工业用地可按规定报批后转变为创新型产业用地，并由所在区按照“改一补一”的原则，在本区、县(市)、新区区域内补足工业用地指标;确实无法补足的，按“退二进三”收益调节资金管理有关规定，实行异地代补。
广州：明确符合已取得国有建设用地使用权属证明文件、不涉及企业原因闲置土地或存在违反供应合同约定的违约行为、取得新型产业用地(M0)规划条件及产业资格审查意见，可通过补交土地出让金的方式调整新型产业用地。
三、典型案例
深业上城(UpperHills)是集产业研发、公寓、酒店、商业于一体的“工改工+工改商”城市综合体。项目占地面积约12.14公顷，平均容积率6.5.总建筑面积约120万平方米，整个项目投资约200亿。
项目坐落在深圳市中心福田区，位于北皇岗路与笋岗西路交汇处西北侧，距离福田金融中心片区不到两公里，具有相对核心的区位。地块前身是显像管企业赛格日立的厂房，后赛格日立连续亏损，最终倒闭，厂房一度闲置。
2009年，深圳市响应省政府大力推进城市改造的号召，颁布了《深圳市城市更新办法》，明确提出“拆除重建类的工业区升级改造项目改造为工业用途或市政府鼓励发展产业的，增加的建筑面积可按公告基准地价标准的50%来缴纳地价。”这一优惠政策。
同年，国资委所属的远致投资完成了创新产业园区发展思路规划设计，奠定了项目的产业定位——“创新产业总部基地”，并将项目后续工序交付给国有专业房地产开发平台深业集团，项目于2011年开始了正式建设。
总部基地项目招商难度大、资金沉淀多，往往在开发实操层面面临巨大挑战。因此，深业上城项目分片区、分阶段开发，分为南区、北区两大不同土地性质的片区，以“工改商+工改工”为开发模式实现滚动开发。
一期将北区土地性质变更为商业用地，首先建设了北区的商务公寓使资金回笼。二期中南区仍保留工业用地性质，建设酒店、商业及总部写字楼部分。
深业上城概述图：来源于网络
四、小结
由于土地供应的紧张，特别是对于国内一二线城市，盘活存量土地必将成为一个趋势，新型产业用地的出现为存量工业用地的转型开发增加了一个选项。新型产业用地政策提高了土地的容积率，极大地提高了土地的利用价值。对于园区片区这种以土地为主要资产的项目来说，是一个巨大的价值提升，有利于实现项目的自平衡。园区片区开发主体单位不能不高度重视并善用之。
