土地作为一种不可再生的重要资源，在经济发展、城市建设以及社会稳定中都起着至关重要的作用。它不仅是各类建设项目的承载基础，也是保障民生、促进产业发展的关键要素。土地储备是为了实现对土地资源的有效管理和合理利用。通过土地储备，可以调控土地市场供求关系，优化土地资源配置，为城市的可持续发展提供有力支撑。为了规范土地储备融资行为，防范财政风险，同时保障土地储备工作的顺利进行，国家出台了一系列关于土地储备专项债的政策。本文较为详细地介绍了土地储备专项债申报工作流程，希望对读者有所帮助。
一、认识土地储备专项债
（一）定义与内涵
土地储备专项债是指地方政府为土地储备发行，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入偿还的地方政府专项债券。
它是一种特定用途的债券，专门用于土地储备项目的资金筹集，确保土地储备工作有稳定的资金来源。
（二）特点与优势
1. 资金用途明确土地储备专项债的资金只能用于土地征收、收购、前期开发等土地储备相关工作，确保资金使用的针对性和有效性。
2. 还款来源可靠
以国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入作为还款来源，这些收入相对稳定，为债券的偿还提供了可靠保障。
3. 规范融资行为
有效遏制了以往土地储备过程中可能出现的不规范融资行为，降低了财政风险。
（三）债券期限
土储专项债不涉及后期建设运营，发行期限根据土地储备建设期和土地出让收入回收周期确定，原则上不超过5年。
（四）还款来源
土地储备专项债的收入主要是土地出让收入，成本是闲置用地的收购成本，通过收入、成本测算，确保项目净收益能够有效覆盖融资本息。
二、申报流程详解
专项债要与项目对应，专项债发行流程自然需要对应的项目的立项过程，准备项目前期资料时，除了立项、可行性研究报告及批复、规划选址及用地预审意见、环评批复外，以下资料可以证明项目成熟度较高：
（1）初步设计批复；
（2）施工图设计文件的批复；
（3）工程公开招标的过程文件；
（4）已签订的施工合同；
（5）土地使用权证书；
（6）建筑工程规划许可证；
（7）项目施工许可证；
（8）建设用地规划许可证等。
成熟度越高的项目在评审时分值越高，越容易获批，主要原因是为了避免专项债资金下达后无法形成实物工作量，造成资金闲置和资源浪费。
发行土储专项债基本流程：
发行土储债一般当地县财政部门带头，土储中心配合完成。
■ 材料制作。申报材料包含如下文件：
1）土地储备专项债信息披露文件；
2）土地储备专项债法律意见书；
3）土地储备专项债资金评价报告；
4）土地储备专项债信用评级报告。
■ 一般由地方财政局编写，介绍整个土储项目的整体情况，资金融资需求以及风险控制等。
■ 法律意见书由专门的律师事务所出具，对整个项目的合法合规性进行审查；
■ 资金评价报告由专业的会计师事务所出具，对整个项目的资金平衡作出测算和评价、审查；信用评级报告由专门的信用评级公司出具，对该债券进行信用风险评级。
财政厅审核。地方财政局将材料初步完成后，交由财政厅进行初步审核。有些省市财政厅会提前将材料交由发行场所的相关部门进行审核。
比如：这期地方政府债将在上海证券交易所发行，那就可以先发到上交所的相关部门审核。
审核通过后，将材料在上交所挂网，五个工作日后正式招标发行。
土储专项债申报流程总结归纳：
(1)项目筛选: 市县自然资源部门和土储部门共同筛选项目报本级财政核实，经本级政府批准后上报省自然资源厅，省厅筛选后组织财政厅等相关单位会审后报省人民政府批准。
(2)项目汇总: 市(州)自然资源部门汇总市本级、各县(区)项目需求报自然资源厅。自然资源厅汇总各市(州)和省本级项目情况和年 度专项债券项目资金需求，报财政厅。
(3)编制、报审分配方案: 财政厅结合全省项目情况和资金需求，会 同自然资源厅编制年度专项债券额度分配方案，并报省人大常委会批准同意。
(4)纳入储备库管理: 财政厅根据省人大常委会批准意见，将批准 同意的项目反馈各市(州)人民政府和自然资源厅，并纳入储备库管理。
(5)编制申报材料: 各级自然资源主管部门或土地储备机构编制对应项目的实施方案、法律意见书、财务评估报告(简称"一案两书”)等申报材料以及相关要件，项目实施单位同步将申报项目录入财政部穿透式监测系统。
(6)县级初审: 县(区)自然资源部门汇总项目申报资料，组织发展改革、财政、生态环境等部门进行初审，审核项目的真实性、可行性和合规性。
(7)市级复审: 市(州)自然资源部门组织发展改革、财政、生态 环境等部门对市本级项目进行初审，审核项目的真实性、可行性和合 规性，并汇总全市项目申报资料，会同财政局复核申报资料，确定项 目优先序后，报自然资源厅。
(8)省级审核: 自然资源厅汇总全省拟申报专项债券用于土地收储 项目资料，会同财政厅组织专家对项目进行综合评审，根据评审综合得分情况确定发债项目和发债时序。自然资源厅将评审通过的项目，按优先序报财政厅纳入备选库管理。
(9)债券发行: 财政厅根据自然资源厅提出的专项债券发行建议，分批次制定专项债券发行计划、额度、期限，报省人民政府同意，提请省人大常委会批准后，发行专项债。
(10)资金使用: 各级财政部门应当加强专项债券项目收支预算执行 管理，严格按照合同约定或项目进度拨付债券资金，严禁超项目实施 进度拨款，严禁将债券资金滞留国库、沉淀在部门单位，任何单位和个人不得截留、挤占、挪用。各级自然资源部门和项目单位在确保资金使用合法合规、工程质量安全的前提下，加快项目建设和资金使用进度。
三、结论
土地储备专项债在土地储备工作中具有重要的政策背景和意义。然而，要想做好这项工作并非易事，在申报和使用过程中，要严格遵守相关政策法规，做好申报前的准备工作，规范申报流程，注意申报过程中的事项。在项目实施过程中，可在法律法规和各项政策的规范约束下，积极探索土地储备专项债的创新发展模式，如与社会资本合作、引入资产证券化等方式，拓宽融资渠道，补充资金缺口，提高资金使用效率。同时，要加强对土地储备项目的后期管理，确保土地资源的有效利用和保值增值。
