今年专项债作为地方政府收购闲置土地的重要财政工具，在盘活存量土地、加快土地风险化解等方面发挥了积极作用。各地亦积极推进有关工作。当然，从高效系统推进此类工作的角度出发，专项债工具和工作还需要优化。本部分针对今年前5月观察的情况，对专项债操作现状与存在问题进行深入分析，并提出相应建议。
三个市场上反馈的情况
1、操作流程与政策覆盖的问题
部分县城对专项债的操作流程缺乏了解，不清楚具体由哪个部门负责，以及是否覆盖到县城一级的土地。这就导致地方在推进专项债项目时出现新的情况，即信息对接依然存在问题。当然，随着目前专项债工作的开展，信息会更加全面有序透明。但从高效推进专项债工作的角度，依然需要持续优化工作方案和流程，以提高专项债的发行与使用效率。
2、银行与土地抵押问题
需要看到，专项债本身是比较成熟的一项政策，但是“土地情况不成熟”。部分土地已捆绑开发贷或存在抵押情况，银行对回购流程不清晰，也会影响“带押过户”等工作的推进。总体上说，对此类闲置土地的认识，要远远超出对传统土地的认识和理解，尤其是需要把握好此类土地的瑕疵问题，更好找到突破口。
3、项目书质量与心态
观察部分专项债发行的项目书，存在敷衍的情况。部分地方和企业对专项债项目书编制不认真，存在错别字或表述不清晰的情况。这反映出一种“搭便车”的心态，认为只要纳入被地方政府收购名单即可，而细节不重要。这种心理下，此类专项债收购闲置土地的操作就会变为流于形式，尤其是部分国企认为地方政府会兜底，所以容易产生“道德风险”问题，并导致专项债项目的质量参差不齐。
专项债操作中存在的问题
1、土地评估与收购难度
评估复杂是比较关键的问题。土地评估工作复杂，涉及多个方面，导致收购进度缓慢。这是目前专项债有关工作需要密切把握的。同时，从收购的难度和风险来看，也不排除部分地方收购的主动性不足。因为一些闲置土地的质量不高，或二次招拍挂的市场潜力小，所以很容易变为新的风险，并转移到土地储备中心和有关政府部门中。
2、土地性质与收购对象
国企土地被收购的比重明显是很高的。部分地方在收购土地时，倾向于收购国企土地，导致“左手换右手”的现象，缺乏实质性变化。换句话说，无非是一些土地的权属从国企层面转移到土地储备中心，自然是没有真正化解相关风险。另外，此类操作也容易产生新的风险，比如说民营企业容易被忽视：在收购过程中，民营企业土地往往被忽视，这与“一视同仁”的金融政策原则相悖，也很容易产生风险。
3、土地用途与市场需求
用途不明确是比较大的问题。收购后的土地用途不明确，缺乏市场消化的好渠道和支撑，容易导致土地再次闲置。虽然从实操中，我们发现，一些地方是希望将土地的规划等条件优化，进而变为优质的住宅用地进行再出让。但客观上说，目前一些既有的招拍挂市场上，好的土地项目并不缺，且都是非常好的住宅用地。那么此类闲置土地后续变为住宅用地，其市场潜力多大，是值得商榷的。这也反映了一个问题，也就是对于此类土地有关的市场需求挖掘不足。地方政府在收购土地时，未充分挖掘市场需求，导致收购的土地与市场需求脱节，也会使得既有的工作推进缓慢。
建议与对策
1、明确操作流程与政策覆盖
在此领域后续需加强培训与指导。对地方政府和企业进行专项债操作流程的培训与指导，以确保政策得到有效执行。而对于此类操作流程，不能简单停留在“如何收”的层面上，而要把“地块未来开发潜力”、“房地产市场周期”、“一些常见的堵点问题”等领域进行深入分析，展开更为务实的培训和指导。
2、规范土地评估与收购流程
要完善评估机制。建立完善的土地评估机制，确保评估结果的公正性与准确性。同时要适当平衡收购对象的比重，比如说在收购土地时，应平衡国企与民营企业的土地，确保“一视同仁”的原则得到落实。在这方面要适当设定比例或时间工作表。
3、明确土地用途与挖掘市场需求
对规划土地用途要进行拓展。在收购土地前，应明确土地用途，确保收购的土地能够得到有效二次利用。而对于此类用途的研究，关键要“挖掘”或“创造”需求。尤其是结合今年5月份以来各地反馈的新情况，不断研究用地需求。比如说文旅消费需求积极释放、高端需求总体强劲、城市建设者管理者用房需求等，研究此类需求，将有助于促进有关用地需求潜力的挖掘。
结论
专项债作为地方政府融资和财政中的重要工具，在今年更好推进“严控增量、盘活存量、提高质量”方面发挥了积极作用，各地也积极推进专项债收购闲置土地的有关工作，其对于土地市场的供求关系平衡发挥了积极作用。我们认为，总结今年前5月的工作实践，更好推进工作方式的优化，对于发挥专项债工具功能等都有积极作用，亦在此类过程中更好促进有关风险的防范化解。
