结合镇江新区实际情况以及企业需求，建议集聚区采用政府和市场共同主导开发模式，由政府投融资主体与专业园区运营企业合作完成园区内部主要路网、景观的建设，安置运营管理要求逐步建设服务配套建筑，保证园区基本框架和景观品质。研发和商业配套地块按照开发时序和招商情况分割出让，部分配套给专业园区运营企业，可根据企业需求确定出让基本单元数量，增加土地开发的灵活性，适应大中小各类企业落地；在满足控制要求前提下，企业可根据自身需求建设不同形式的建筑。在实际划分地块时，尽量考虑让土地开发向市场投资开发进行倾斜，在政府获得较小的干预基础上，保证获得较多的土地出让金。具体地块的投资开发属性如图 4-21。
图 4-21 地块投资开发属性
（资料来源：《镇江新区丁卯研发创新集聚区城市设计》）
集聚区后续开发运营中，需要规范新型产业用地用地管理，严格研发创新项目准入。研发创新项目实行项目和规划布局分别准入制度。提出研发创新项目准入的正负面清单。负面清单包括产业类型、规划布局、“标准地”等要求。鼓励和支持符合正面清单的项目优先准入布局。项目方面，符合研发创新集聚区发展和创新功能单元建设的产业项目优先，且注重项目投资、科技产出和人才团队情况等。规划布局方面，鼓励集约节约用地，集中成片、规模开发。连片或相邻用地面积 30 亩及以上的，允许规划为可分割转让新型产业用地；少于 30 亩的，优先规划为不可分割转让新型产业用地，仅限企业自用。
为便于集聚区后续开发出让及规划管理，建议将集聚区一期用地按照功能布局和用地类型划分为四个街区开发单元、25 个地块（如图 4-22 所示），对每一个具体单元从用地性质、容积率、建筑密度、绿地率和建筑限高等五个要素，做出明确的开发空间要素限定；同时，以街区为单位，对地块内的城市空间做出意向性引导图则(如图 4-23)，从功能业态、城市设计环境引导、建筑设计引导等方面提出强制性和引导性要求，确保集聚区规划的整体性和协调性。（作者：吴沛芝）
图 4-22 集聚区分地块开发索引
（资料来源：《镇江新区丁卯研发创新集聚区城市设计》）
图 4-23 01 街区单元控制图则
（资料来源：《镇江新区丁卯研发创新集聚区城市设计》）
