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存量产业园区的更新三大模式与发展策略

来源:中机院  时间:2021-10-13  点击:
  当前城市发展转型,从以往的“增量扩张”朝着“存量挖掘”的方向发展,国内产业园也迈入更新阶段。在土地有限的情况下,怎样释放其潜能,改善产业结构,健全公共配套设置,建立科学的实施机制,是产业园区需要思考的重要问题。

  当前城市发展转型,从以往的“增量扩张”朝着“存量挖掘”的方向发展,国内产业园也迈入更新阶段。在土地有限的情况下,怎样释放其潜能,改善产业结构,健全公共配套设置,建立科学的实施机制,是产业园区需要思考的重要问题。
 
  2、产业园区发展背景
  2.1 发展阶段
  产业园区的发展主要可以分成 4 个阶段:
  第一阶段,1978—1989 年,这一阶段属于要素聚集阶段,产业结构比较单一,主要产业类型是低端制造业。产业园的整体规模不大,布局距离城市中心较远,一般是在市郊区域,功能形态比较单一。
  第二阶段,1990—2000 年,产业主导阶段,产业类型主要是高端制造业,从劳动密集型朝着技术资本密集型发展,该阶段的主要发展方式是外资注入。企业对于园区也提出了更高的要求,园区内的各种产品变得更加丰富,配套设施处于起步阶段。
  第三阶段,2001—2010 年,产业链化阶段,产业类型主要是高端制造业,企业孵化以及技术研发的比例提升,这一阶段的园区发展表现出精细化的特点,并向生产制造企业周边聚集,开始形成完整的产业链。建筑形态以及类型变得多样化,相关的配套设置日益完善,品质得到了显著提升。第四阶段,产业生态化阶段。产业类型主要是研发型、知识产出、创造型生产研发产业。园区划分成各种区域,提供多样化的服务,企业结合自己的需求,有选择性地入驻相应的产业园区,服务商以及功能更符合园区的发展需要,有利于人才吸引以及企业的发展。
 
  2.2 当前产业园区的发展趋势
  2.2.1 产业发展趋势
  首先,产业园区发展进程速度提升。当前政府鼓励企业进入园区,以此推动产业集群的发展,对城乡土地利用结构实施改善。这也让产业园区在经济发展中的载体作用加强,其在出口以及利用外资方面的聚集效应提升。
 
  其次,产业园区向高新化发展。新形势下,园区内部注重调整和升级产业结构。国家出于使园区科学发展的目的,提出了发展方针,以发展现代制造业、提高吸收外资质量为主,使园区出现了高新化的发展趋势,园区注重高新技术产业的发展。
 
  再次,产业集群化趋势明显。这是园区发展阶段中的高级阶段,国内很多园区都还在初级阶段,园区内企业间的联系不足。近些年来,我国部分产业园区已经产生产业集群化的趋势。
 
  最后,生态产业园区发展快速。现阶段,科学发展以及节能减排的理念在园区建设中得到了有效的体现,国内很多地区都提出了建设生态型产业园区的计划以及设想。
 
  2.2.2 空间建设趋势
  首先,从增量拓展朝着存量挖掘转变。现阶段,国内土地资源日益紧缺,能够用来扩展产业园区的土地指标不断减少。在这种情况下,挖掘存量就变成了主要的发展趋势,基于对环保不符合要求、效益不高的企业实施更新改造,提升企业的经济利润和产业能级,可以促进园区的进一步发展。
  其次,从产城分离朝着产城融合发展。产城融合是城镇化建设以及产业发展转型升级情况下的发展思路,其内涵包括产城协调、功能复合、相互促进融合、空间结构一体化,让人居环境配套、产业优化升级、社会服务保障实现统一。
  最后,从单一生产功能朝着产业综合体发展。产业综合体的特点就是在中小城市核心区或者一线城市的副中心,以高新技术产业为中心,具有健全的城市生活配套设施,将相关功能高度复合,建筑形态体现为城市功能综合体,和城市空间进行有效的协调,运用城市设计基本手法,将各种功能空间有效融合,表现出社区化属性。
 
  3、存量产业园区的更新与发展策略
  3.1 产城融合是产业园区更新与发展的理想愿景
  产城融合就是实现人的发展与各方面的良性互动以及深度融合,主要包括经济、生态环境、社会和产业,其是城市发展的一项系统性工程,产业园区就是落实这一愿景的有效载体。这也决定了未来园区的发展,会以人的发展与需求为核心。在产业组织中,需要依据主导产业的具体特点和需求配备和生产联系密切的生产性服务业,以及和产业人才及居民生活密切联系的生活性服务业,建立网络化的产业关联结构,发挥产业园区和城市相互促进的作用,建设可共享、高水平的城市理想空间。
 
  3.2 存量更新是产业园林更新与发展的优先路径
  大多数城市产业园区都存在增量用地受约束、存量用地使用粗放的情况,所以,在园区更新和发展中,需要侧重于优先更新存量工业用地,同时提升空间以及综合环境的品质。
 
  就存量工业用地更新类型来说,主要可以分成 3 种:(1)工业用地产业升级型。在满足规划导向的基础上,鼓励提升容积率,针对满足政府产业升级导向的更新,提供财政激励。(2)工业用地转型成公服用地以及绿地[5]。在工业用地比例偏高以及商业房地产都过剩的城市,政府需要鼓励及引导部分工业用地转型成城市绿地以及公共服务设施用地。(3)工业用地转型成办公、商住、科研用地。满足规划导向,且配建公共服务以及补交土地出让金后,可以转换为其他用地类型。
 
  存量工业用地更新模式主要包括 3 种:
  (1)原业主主导型。要变更土地性质的原业主补交土地出让金、配建有关公共服务设施之后,可基于协议出让变更土地的性质,实施更新改造。
  (2)市场主导型(见图 1)。原业主如果要更新土地类型,然而资金不足,可以通过市场引入开发商,符合有关条件之后,可协议出让,改变土地的性质,由原业主与开发商一起对土地实施更新开发。
  (3)政府主导型(见图 2)。这种方式就是政府回购土地,之后招拍挂出实现更新。现阶段该模式存在不足,例如,土地收储成本较高,地方政府财政不充足,会限制土地的更新。对此,可以参考成功的经验,合理地进行优化。
 
图 1 市场主导型更新模式
 
 

图 2 政府主导型更新模式
 
  在存量产业园区的发展中,不仅要对原有工业存量实施更新,还要重视提升产业园区的整体空间品质。首先,可以在住房和城乡建设部生态修复和城市修补试点的经验上将其技术以及方法运用到园区生态化改造中。其次,鼓励施行“微更新”手法,对建筑的修补性、功能提升进行更新,还需要将城市价值作为价值取向,实现多元化更新。
 
  3.3 政策创新是根本保障
  存量用地更新中存在一个阻碍,即各方利益之间的博弈,增量规划可看作是利益的分配过程,存量规划则是利益调整过程,不可避免地会出现一些无法调和的局面,要解决问题,需要依靠制度政策。立足于解决问题角度,“存量型城市设计”思路还是现阶段比较好的方式。就长远方面来说,需要制定合理的制度政策,把控土地再开发的交易成本,确保其低于再发的收益,进而促进园区再开发的有效落实,提升综合效益。
 
  随着城市治理模式的变化,园区以后的管理体制也会变化,建立自上而下的管理体系。社会、市场以及政府会变成主流,在满足城市整体利益以及园区转型定位的基础上,要减少原土地权利人的市场风险,鼓励权利人参与到土地改造中,并基于公益贡献把部分公共利益返回给社会,通过这种方式实现多赢。
 
  4 结语
  综上所述,新形势下,园区空间和产业经济发展面临着转型“阵痛期”,在产城融合的理念下,需要优先立足于存量用地,促进产业园区走高质量产业与高品质空间双赢的转型之路,促进国内产业园的更新和发展,充分发挥出其作用。(作者:王智忠)

 
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