在中国经济迈向高质量发展的关键阶段，地方政府专项债券成为稳投资、促增长的重要政策工具。2026年专项债申报工作即将启动，城市更新2.0、新基建、乡村振兴三大领域凭借政策支持力度大、收益模式清晰、社会效益显著等特点，成为最具投资价值的“黄金赛道”。
城市更新2.0作为三大“黄金赛道”之首，呈现出从“大拆大建”到有机更新、从“单一改造”到运营一体化的显著趋势。城市发展已从“增量扩张”转向存量提质，城市更新2.0成为推动城市高质量发展的重要抓手，也是2026年专项债申报的“黄金赛道”之一。
一、城市更新2.0：政策最前沿的投资高地
1. 城中村改造：政策驱动，资金密集
根据国务院“城中村改造三年行动（2024-2026）”计划，2026年将是该行动的收官之年，政策支持力度达到顶峰。申报项目必须纳入省级项目库，且需要配套资金不低于总投资的20%。
成功案例：杭州某区采用“拆改结合”模式，获批专项债券资金达25亿元。该项目通过土地出让收入和商业运营收入实现了资金平衡，为同类项目提供了可复制的范本。投资者可重点关注位于一线城市和强二线城市核心区域的城中村改造项目，这些项目具有更高的资产价值和收益保障。
新趋势：目前更强调“零增地扩改建”模式，在原有土地上通过提高建筑容积率、优化布局来提升土地利用效率和产出效益，实现土地的集约化利用和经济效益的双重提升。
2. 老旧小区功能提升：民生导向，运营为王
“改造+运营”一体化模式成为新趋势，通过充电桩建设与物业费收益等组合形式实现项目自我造血。财政补贴最高可达项目总投资的30%，但需提供区县级配套文件作为支撑。
重点方向：
加装电梯：解决老旧小区居民上下楼难题
智慧化改造：引入智能门禁、车辆识别系统提升安全性与便捷性
适老化设施：建设无障碍通道、社区养老服务设施
成功案例：重庆市南岸区自2021年起，已有超40个区级项目纳入全市城市更新试点，累计改造老旧小区430万平方米，覆盖5.1万户居民。该区通过“不破坏原有格局、不割裂文化记忆”的原则，不仅改善了居住环境，还引入新业态，形成“环境优化—业态集聚—人气回升”的良性循环。
3. 地下管网“里子工程”：高补贴比例，门槛严格
2026年地下管网更新改造项目补贴比例高达70%，但申报门槛相应提高：必须提供管网现状检测报告，无报告项目将直接被否决。检测报告需详细说明管网老化程度、破损位置和运行状况，为改造方案提供科学依据。这类项目虽前期要求高，但一旦符合条件，获得资金支持的比例也最高。
二、成功案例深度剖析
案例一：上海普洛斯“零增地扩改建”模式
普洛斯上海新西北物流园采用“零增地扩改建”模式，在保持土地面积不变的情况下，通过提高建筑容积率、优化布局和资源配置，净新增建筑面积约9.8万平方米。
项目一期投入运营后出租率已超90%，并引入了全球连锁超市ALDI奥乐齐等头部企业7。这种模式避免了新增工业用地供给的困难，通过存量资产升级满足市场对高品质载体的需求，成为优化城市物流结构的关键。
案例二：广州夏茅村工业园改造
珠江实业集团旗下广州城市更新集团主导的夏茅村级工业园改造项目，采用“国企引领+村社联动+专业运营”模式，通过市场化手段精准盘活存量土地资源。
项目投资超10亿元将原有老旧厂房和仓库改造为“产业办公+商业消费+电竞娱乐”三链融合的现代活力园区。全部建成后年营收预计超10亿元，年纳税总额超1.6亿元，带动村集体年增收2400万元。
案例三：武汉汉正街新安九如片更新
武汉市汉正街新安九如片城市更新项目采用“慎拆慎建保肌理”的原则，强调微观设计须符合宏观规划，尤其是保护好城市绿廊和历史街巷等尺度。
中标方案提出了“交通、肌理、风貌、运营四维街区重构”更新框架，“五坊二十二组团”分区结构，以及“非标商业组织、游牧式运营、原住民空间权入股”等创新运营思路
三、申报材料清单及注意事项
核心申报材料清单
根据各城市更新政策要求，申报城市更新项目通常需要准备以下材料：
1.项目实施主体资格确认申请书
2.申请人身份证明文件（企业提供营业执照复印件等）
3.城市更新单元规划确定的项目拆除范围内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及抵押、查封情况核查文件
4.申请人形成或者作为单一主体的相关证明材料
5.更新意愿证明材料（如旧居住区业主委托申报的，须提供计划申报委托书）
6.三图一表：更新单元范围图、现状权属图、建筑物信息图和地块现状详细信息一览表
7.管网现状检测报告（针对地下管网项目，此为必需文件）
8.收益平衡方案：详细说明项目资金平衡计划和收益来源
关键注意事项
1.政策合规性：确保项目符合国家和地方城市更新政策导向。
2.权属清晰：城市更新项目往往涉及复杂的土地权属问题，特别是集体土地转国有和历史遗留产权的确权。必须确保合法合规的土地转化是顺利推进项目的基础。
3.资金平衡：设计合理的资金结构，可以结合专项债、REITs和社会资本（PPP模式）等多种资金来源，确保项目资金充足且成本可控。
4.分区管控：注意深圳市等地方推出的商业性办公分区管控政策，全市划分为战略预留区、适度配置区、严格控制区三类区域，对城市更新项目实施分区管控。
5.长效运营：方案中需充分考虑项目更新后的运营模式，确保项目具有自我造血能力，避免投入产出失衡问题。
四、重要时间节点
（一）核心窗口期（2025年9月-10月）
1.省级项目储备库关闭：多数省份要求10月底前完成2026年专项债项目申报（部分省份如广东、江苏等提前至9月底）。
2.国家重大建设项目库填报：通过国家发改委系统提交项目信息（需同步完成可研、环评等前置手续）。
（二）审核期（2025年11月-12月）
1.省级初审：地方财政/发改部门筛选项目，剔除不合规、收益不足项目。
2.国家复核：财政部、发改委联合审查，反馈问题清单（未通过项目可补正，但时间紧迫）。
（三）额度分配（2026年1月-3月）
1.财政部下达额度：全国总规模预计超3.8万亿元（具体分省额度根据项目质量分配）。
2.省级额度分解：优先支持成熟度高、年内可开工的项目。
五、 结语：城市更新迈向高质量发展新阶段
城市更新2.0阶段已经不再仅仅是物理空间的改造，更是机制创新、产业升级与社区治理协同推进的系统工程。
2026年专项债申报为城市更新项目提供了重大机遇，但也对项目的规划质量、运营模式和资金平衡提出了更高要求。
成功的城市更新项目需要坚持“以人为本、有机更新、可持续发展”的理念，从“单一改造”走向“多元融合”，从“硬件提升”走向“运营为王”，才能真正实现城市品质提升和可持续发展的双赢目标。
城市更新本质上是为城市发展注入新动能，为居民生活创造新价值。2026年，抓住专项债机遇，推动城市更新从“量”的扩张转向“质”的提升，正是时候。
