据相关机构统计估算数据显示，目前全国的产业园区供应总面积超过60亿平方米，并且每年还有大约1.4亿平方米的新增供应量。已经建成的产业园区载体空置的规模超过25亿平方米。其中一线城市工业厂房平均空置率大约10%左右，研发办公类载体空置率达到35%。二线城市工业厂房平均空置率大约30%，研发办公类载体平均空置率45%。三线及以下城市工业厂房空置率平均40%左右，研发办公类载体的空置率平均达到60%。这标志着，产业园区正式进入存量时代。
同时，市场上仍然存在不少经营较好，高入驻率的园区。那么产业园区整体的空置率攀高，主要原因有哪些呢？
根据走访的一些园区来看，主要存在以下几个方面的原因。首要原因是产品错配。在集约利用土地的大背景下，叠加了招大引强、要面子、盲目跟风等因素，在园区的规划设计阶段往往优先考虑政策导向，而忽视了市场客户的实际需求。比如有些城市和地区，当地的民营经济活跃，中小企业发展需求很多，这些中小企业对载体的使用有他们的共性需求，在不了解企业需求的情况下，盲目推进“工业上楼”和“标准厂房”建设，导致企业的需求无法满足，建成的载体难以去化。还有一种误解，就是很多地方认为研发型产业园区比生产型园区高级，盲目上马各类科技园、研发园载体。在人才基础和产业能级不匹配的情况下，这类园区往往存在较高的空置率。
第二，是价格的错配。一些缺乏产业园区开发建设经验的企业，在园区规划和建设的过程中对成本控制的能力有限，为了形象好盲目增加玻璃幕墙、石材立面等高成本投入，导致建设成本过高，在招商环节遇到定价难题。刚需型实体企业对成本是非常敏感的，多数企业对功能需求更为重视，不愿意为面子工程买单。不会因为建设多花钱，客户就可以承受高租金。产业园区载体的租售价格，是受到市场供需关系影响的。
再加上公平竞争条例出台，建设全国统一大市场的背景下，一些产业基础薄弱的地方，失去了政策招商的抓手，无疑是雪上加霜。
“高空置率”也为产业园区的经营带来很多风险和问题，产品、价格与市场匹配度降低，导致建成载体难以去化，现金流出现问题，经营压力增大，带来暴雷风险等。
如何解决这些问题呢？
首先，要回归对产业园区建设经营的本质与初心，建设产业园区载体的目的是发展产业。联东之前服务过的一个地方国资园区，采用成本定价法，开发成本高，所以租金定得也高，一批企业看中了载体，但因为租金价格是市场价的2倍左右，导致企业无法签约入驻，全部流失掉。但是，深圳今年就创新性地提出了 “低成本空间”招商方式，控制租金水平，为招商赋能，以租金换产业，尝试将 “产业效益”纳入国有资产的考核范畴，来解决产业园区招商租金的定价问题。
第二，要挖掘本地企业的特质，做精细化差异化经营。既要重视战略性新型产业，也要关注本地优势传统产业的发展。除了招大引强，更应该关注中小企业的实际需求。参天大树都是从树苗长起来的，与其把精力放在移植上，不如更多关注培育中小企业的成长，一棵参天大树，不如一片生机勃勃的产业丛林。
第三，打破管理机制限制，寻求专业运营单位合作。一些地方国资类产业园区，在招商与经营方面，受体系限制，对于招商运营团队的激励和管理缺乏抓手，难以提高效率。这种情况下，可以选择与专业运营单位合作，借力市场的手段解决盘活问题。
第四，在公平竞争条例之下，应该放弃传统的资源政策换产业投资的老套路。 考虑从企业实际需求出发，通过产业链资源的整合与价值投资，帮企业降成本、 扩市场、优化服务，通过软实力吸引企业入驻。
第五，考虑产业梯度转移的客观规律，扩大合作渠道，从产业集中度高的一线城市引导一部分降本需求明显，并且需要扩大生产的产业和产能转移。
