以地产开发为核心的产业园区开发运营模式，在国土政策逐渐收紧的大趋势下，面临巨大挑战。以中关村软件园为典型案例，研究如何推动产业园区收入结构由地产开发为主向产业服务、产业孵化、产业投资多元协同的后地产开发模式转变，更好地促进产业结构调整和服务国家创新驱动发展战略。
1 中关村软件园发展现状和问题
“中关村软件园”是由中关村、软件产业和产业园区3个关键词组合而来，正是这3个含义不同却又紧密关联的单词相互交汇所形成的国家意志，孕育并催生了中关村软件园。因此，中关村软件园从诞生之日就被赋予了实现国家战略意图的历史使命。经过21年的开发建设，中关村软件园已经形成聚集800余家IT企业、8万余名专业技术人员、产值近3000亿元的专业型产业园区。
连续多年高强度的开发建设也带来一个问题———土地资源开发殆尽。通过土地出让和载体租售获得收益的运营模式已不可持续。在全国土地资源的获取越来越困难、土地开发成本越来越高的大环境下，以一级土地开发为基础的传统产业园区运营模式受到越来越大的制约。中关村软件园经过21年的开发建设，已经完成全部2.6km2的土地出让和载体建设，一级土地开发和二级载体建设为软件园的长远发展营造了非常好的产业环境和基础。专业型产业园区的特点就是产业相关度高，如何利用园区大型企业盈利能力强、资金充裕的特点，建立软件园产业投资基金，结合双创大潮，整合园区内9家孵化器，400余家初创型科技企业资源，探索一条产业投资和产业孵化利益共享、风险共担的创新运营模式成为当务之急。
2 态势分析(SWOT)
2.1 优势
1)区域优势。中关村软件园位于海淀区东北旺地区，交通便利。同时周边分布着生活配套丰富、人口密集的上地、西二旗、回龙观等大型居住区。海淀园是中关村科技园区的发源地，先后历经了北京新技术产业开发试验区、海淀园、自主创新示范区核心区等发展阶段，有中关村创新政策支持的“先发优势”。
2)产业优势。园区产业与北京市重点发展领域高度重合。如以瑞斯康达、亚信为代表的新一代信息技术产业，以北京君正、芯原微为代表的集成电路产业，以树根互联为代表的智能装备产业，以猛狮科技为代表的智能汽车产业，以科大讯飞为代表的人工智能产业，以东软、文思海辉为代表的信息服务产业，以及软件园孵化器、汤森路透为代表的科技服务业，均属于北京重点发展的高精尖产业。园区内产业资源丰富，形成良好的产业生态。
3)人才优势。北京作为全国政治、文化和创新中心，聚集着全国最好的教育资源和高端人力资源，而海淀区则是北京高校和科研院所最为集中的城区。以中关村软件园为圆心，周边10km内分布着清华、北大、人大、北航、北理工等10余所高校。2005年软件园公司发起成立“中关村软件园人才基地培训中心”，通过与高校专业共建、学院共建的方式培养大数据、云计算、移动互联网等方向的专业技术人才。同时，引入中青中关村软件园人才基地、百知学院、黑马程序员训练营等专业培训机构，借助社会力量加强服务能力。2010年中欧国际工商学院(北京校区)在中关村软件园落成，作为国内顶尖的高端教育机构，中欧商学院的迁入极大地提升了中关村软件园高端人才培养水平，完善了人才培养体系。
4)政策优势。①创业政策支持。在发展动力转换的关键时期，“双创”推动了组织生产方式和融资模式创新。不断衍生的新技术、新产品促进了新消费，催生了新需求，为经济发展汇聚了新动能。国家围绕“双创”出台多项政策和意见，不断为“双创”营造宽松的政策环境。②创投法律保障。创业投资是推动“双创”的重要力量，是落实新发展理念、推动供给侧改革、实施创新驱动发展战略和促进就业的重要举措。李克强总理在第十三届全国人民代表大会第三次会议上提出“深入推进大众创业万众创新。发展创业投资和股权投资，增加创业担保贷款。”最近几年伴随着创业热潮的涌动，创业投资的规模也快速扩张，改善了小微企业的融资环境，同时引导民间资本积极投身服务实体经济发展。国务院以及财政部、税务总局、证监会等部门先后出台政策对创业投资发展进行了规范，明确支持国有企业参股设立创投机构和母基金。有国务院的顶层设计，国家各主管部门的政策支持和双创大潮的推动，未来的创业和投资环境将更加完善。
5)资源优势。根据园区调研数据显示，2019年被调研企业有44.2%有融资需求。在有融资需求的企业中小微企业占比高达79.6%，28.1%的企业资金需求为1000万～5000万元。在融资渠道的选择上，43.1%的企业希望获得风险投资。在资金使用方向上70.6%的企业计划将融资用于研发。园区9个孵化器的400余家初创企业，构成园区最丰富的投资项目资源。
2.2 劣势
1)空间资源不足，是制约中关村软件园发展的主要瓶颈。在宏观政策层面，北京实行“减量建设”，严控新增用地和新增产业。随着中关村软件园一、二期土地开发的结束，也标志着园区承载企业总部和研发中心的能力逐渐减弱。而软件园自有载体的出租率也一直保持高位，持续吸纳企业的能力不强，空间的局限影响了新项目的引进和落地。在进一步严控新增建设用地的政策思路下，土地资源获取难度增加，成本将进一步提高。倒逼产业园区的经营者努力挖掘存量资源，创新运营模式，适应新常态，抓住新机遇。
2)缺少支持园区产业发展的引导政策，对企业吸引力不够。中关村软件园虽能同时享受北京市、中关村和海淀区的三级政策支持，但缺乏自主灵活的产业支持政策，尤其是缺少支持孵化服务资源聚集的租金浮动政策。近年来诞生于中关村的高科技企业和科技服务企业，因自身发展需要或成本压力北移甚至外迁的趋势越来越明显。很多外迁企业选择了成本更低的海淀北部落地，如用友产业园、永丰产业基地，甚至是昌平区南部的TBD、三一产业园。中关村软件园在园区产业发展方面，还缺少有吸引力的支持政策，不利于聚集优秀的创业服务资源和创新型企业。
3)新冠疫情持续肆虐，不确定性增加。新冠疫情对经济的冲击超过2008年的金融危机，对服务业和制造业造成重创，改变了对全球经济温和增长的预期。疫情的长期影响正在重塑全球经济和产业格局。后疫情时代的不确定性，必然加快信息技术与传统工业的进一步融合创新，引领相关产业发展。产业园的未来应积极引入这种适应“新常态”，并能更好利用创新资源推动产业发展，甚至是推动产业变革的创新型企业。
2.3 机会
1)多元的创新力量。聚集在园区的创业者，有春雨医生的张锐(曾任网易副总编)、酷我音乐的雷鸣(曾任百度首席架构师)等园区大企业前高管，有像雅影艺的杨涛(联合大学在校学生)、知多星的袁振龙(清华大学毕业生)等大学生创业者。也有像开网科技的唐勇、上世科技的康睿等连续创业者。还有像谛力泰克李兴斌、优盛科技杨爵等留学创业者。多元的创新力量汇聚于中关村软件园，携手创新，成就梦想。
2)多样的孵化平台。伴随着双创大潮的兴起，中关村软件园构建了多层次、多维度的产业平台，由软件园孵化器、腾讯众创空间、大学生创业园等9家孵化器共同组成了园区孵化网络。运营主体既有国资背景也不乏民资参与;既有面向大信息的专业孵化器，也有聚焦特定领域的垂直孵化器;既有开放式工位，也有相对独立的办公间，多元化、多形态特征明显。
3)丰富的创业资源。园区通过统一管理的分布式数据中心，为企业提供计算和主机托管服务。通过万兆光纤城域网为企业提供通信服务。以科技金融超市为依托，为企业提供中关村管委会、金融局、证监局、中关村上市公司协会等金融服务资源对接。以服务园区企业人才需求为出发点，依托软件园培训中心为企业培养软件专业技术人才。通过“软件园大讲堂”，搭建起面向前沿技术的交流平台。同时在园区23号楼孵化加速器大厦一层设立“共享服务驿站”，构建创新生态体系。
这些聚集在中关村软件园的孵化要素和创业先锋，给园区注入了创新活力，同时为软件园的发展带来新的机会。这些创业载体和创新项目大都以软件为基础，依托园区已有的云、数、网、信4个高端特色产业集群，渗透至移动互联网、智能制造、VR、人工智能、智能硬件、大健康等多个细分的新兴领域。
2.4 威胁
1)园区企业竞相发起设立基金。据调查，园区企业共发起和参与61只基金，募集资金超700亿元。联想、百度、广联达、立思辰、启明星辰等企业利用其产业上下游资源和充足的资金储备参与基金设立。主要投资方向为AI、AR/VR等前沿科技领域，如科大讯飞人工智能扶持基金。主要形式有两种，一种是园区大中型企业出资委托专业投资机构运营，这种企业必然选择信誉良好，专业能力强，经验丰富的机构和团队合作，如园区企业广联达和启赋资本联合设立投向互联网+建筑领域的启赋广联达基金。另一种为园区企业成立独立的基金运作部门或独立机构专业化运作，如园区企业百度2017年宣布出资100亿元人民币成立阿波罗基金，投向自动驾驶技术的初创企业。可见园区企业已经在用基金整合创新资源，开拓新兴市场。对园区探索产业投资和产业孵化利益共享、风险共担的创新运营模式带来一定挑战。在基金运作的专业性方面，短期内可能无法与专业创投资机构相媲美，在产业敏感度和技术积累方面也难以与园区内大中型企业多年深耕市场、潜心研发相比较。大企业的投资基金更多是作为发展战略的延伸，除了追求投资回报，还有一定战略需求，比如掌握新兴技术、进入新兴产业等，特别是与其他竞争对手争夺技术话语权。园区企业参与设立的投资基金，一定程度上会分散被投资项目的融资渠道。但另一方面，园区高度活跃的基金群有利于创新项目聚集。
2)园区内孵化器多有基金背景。园区内孵化器也针对各自优势产业匹配相应的投资基金，如雷雷伙伴的“火种计划”就是以800万自有资金进行种子轮项目投资，主要针对种子期创业项目进行50万以下的投资和辅导，以YC模式在资金、商业模式、人力资源等方面对入驻的创业团队进行支持。同时联合芳古资本发起成立智能硬件方向的投资基金，利用在智能硬件方面的资源和广阔市场进行创业投资。雷雷伙伴还推出“可转债基金”对于相对成熟、具备稳定现金流预期的团队，通过现金的可转债投资为其提供资本支持，以全新的投资模式和理念实现投资人和创业企业的双赢。园区内孵化器除利用自有资金进行天使投资外还充分利用外部合作资源成立联合基金，同时积极探索“租金换股权”“服务换股权”甚至“资源换股权”等创新的融资方式和产品。孵化器深挖创业项目需求，创新融资方式，对园区的投资基金目标客户有一定分流作用，但多样性的融资产品也为创业项目提供了更多选择，改善了融资环境。（作者：郭旭，贾春岩，王广志）
以地产开发为核心的产业园区开发运营模式（二）：产业投资与产业孵化协同运营模式构建
