金华经济技术开发区(以下简称“金华经开区”)成立于1992年，1993年成为省级开发区，2010 年升格为国家级经济技术开发区。近年来，随着不断发展，金华经开区产业结构面临转型升级，一系列重要的项目亟待落地。在此背景下，传统的以控规为核心的规划管理体系展现出了“易过时”“弹性弱”等缺点，与市场发展趋向、项目招商落地出现了一定程度的脱节。开展规划项目化研究的主要目的是探索一种市场需求与规划管控相衔接的方法，更好地服务金华经开区未来的发展。
一、研究背景和目的
目前，金华经开区在发展中存在以下问题：现状用地效益偏低，且生物医药等产业处于前期发展阶段，动力不足；创新类企业数量较少，创新能力有待提高；生产性服务业能级低，缺乏竞争力；公共服务设施的建设速度与人口城镇化的扩张速度难以匹配。
金华经开区通过规划项目化研究，积极推进城乡统筹发展，加快实施各片区控规及城市设计，根据现有规划梳理实施项目，形成项目库和任务清单，积极对接各类资源，提高招商效率，助力金华市建设成为多元驱动的活力之城、创新驱动的生态之城、产城融合的示范之城、彰显特色的宜居之城。
二、规划项目化的意义
首先，规划项目化是城市发展目标的具体分解，是综合开发的“基因单元”，使远大扑朔的目标成为有形的、可操作的实体，为城市综合开发理想蓝图的实现，提供了可操作性。
其次，规划项目化是连接整体战略目标与城市建设空间落位的重要手段，也是城市开发过程对接市场的桥梁。通过项目化研究，将项目的空间属性、功能属性、规模属性、市场属性等进行目标导控，能够比传统的用地规划更加直观、有效地传递产业发展意图。
再次，规划项目化的空间落实是承载策划项目、实现城市资源分配的物质基础。开发项目实质上是实现价值分配的砝码，对于开发项目的选取，以及对具体控制指标的设定，不仅对城市公共领域产生影响，也直接影响到市场主体的利益获取。因此在项目空间落实层面，要强调规模导控与规划引导。
最后，规划项目化形成可实施的行动计划。通过政策包、项目库、实施主体和资金解决方案等不同层面，协调发展目标和行动策略，分时、分量、分区地落实金华经开区的转型升级发展目标。
三、规划项目化的策略
(一)积极引入创新型触媒项目
触媒的基本原理：首先在原有空间中植入或选择可利用元素充当触媒，通过触媒的效应影响周边区域，获得周边元素的感应;随着周边元素在触媒影响下实现效应共振从而获得更强的连锁反应，进而对更大范围区域产生影响，促进整体变革;元素间不断相互作用，引导具有相似状态的其他区域形成具有一定规模的触媒团体，且触媒间相互联系，最终形成一种城市发展的连锁反应。
城市触媒类似于化学中的“催化剂”，作为城市导入的新元素可以激发相关元素的作用，即一项开发能够引起多项开发的连锁反应，并将触媒中的优秀品质渗透到后续项目的发展中，从而创造、形成富有生命力的城市环境。城市触媒的作用不仅仅表现在城市经济上的激活，也表现在城市景观环境的重整，及城市生机活力的激活和复兴。
(二)创造类型多样、功能多元的创新空间
从创新空间的组织模式来看，基本上呈现出以创新源为核心的“细胞分裂式”空间扩散模式。创新源可以是高校，也可以是初级的孵化器。创新空间都是从创新源逐渐向环境品质好的地区生长和转移；不同类型创新源、专门化制造空间趋于复合化布局。
创新生态群落不同功能呈现出差异化的空间需求。经调研，电子商务、生物医药企业需要相对独立的产业园区，为衍生及配套企业周边集聚提供空间，同时也有利于基础设施统一配置和高效利用；云计算、物联网等企业需要适度混合的产业园，以满足研发人员高效便捷的交流需求;大型化和大规模制造业企业需要独立、板块式生产空间;无污染、灵活的初创中小型企业也可与居住用地混合布局。
打造吸引人才的良好的气候与环境，金华经开区可以从五个方面创造类型多样、功能多元的创新空间：多样化的功能业态混合，促进不同行业之间的交融；丰富而有趣的公共空间，增进不同背景人士的交往；个性化办公及生活空间，强化各类高端人才的吸引;运动、娱乐空间的融入，适应面向未来的生活模式;围绕 TOD 组织圈层业态，减少通勤产生的距离成本。
(三)创新业态与城市空间耦合发展
耦合发展即土地复合利用，金华经开区的产业面临着转型升级，土地资源作为产业发展的载体，必须改变单一用途的利用管理方式，向多功能的综合利用管理方式转变，以适应产业转型和融合发展的需求。
探索试点工业用地复合利用，鼓励以工业研发为导向的复合利用。一方面实施规划弹性管控，要在综合考虑空间布局、产业融合、建筑兼容和交通环境要求等情况下，从规划功能分区、用途兼容、公共配套、整体品质等方面，明确综合用地供应前规划控制要求。另一方面土地供应刚性管控，满足安全生产、环境保护、相邻用地关系等要求，结合产业用地需求的前提下，结合用途兼容和业态混合特点，在供地方式、出让年限、出让底价等方面，采取差别化管理方式。
加强规划和用地标准的引导，将土地复合利用上升到贯穿规划、利用、维护、经营等全过程，覆盖区域、街坊、地块等全空间，主动去营造、整合、统筹“生活、生产、生态于一体”的空间多功能复合开发利用。
(四)退二进三，退二优二
金华经开区区位条件优越，经过多年的经济建设和快速发展，制造业产业面临着发展瓶颈、抗市场风险能力较弱、创新能力不强等问题。为了进一步实现高效集约的发展，传统工业需“退二进三”“退二优二”，表现为工业企业就地转型为服务业企业或者工业土地“腾笼换鸟”转用于服务业。
“退二进三”，是指将原有工业用地在用地性质不变的情况下进行改造或新建，用于房地产开发以外的第三产业。引入新型产业用地，打造产业社区，吸引都市型产业入驻。新型产业用地(M0)是为了适应产业转型升级、提高工业用地效率，提出的城市用地分类，具体是指在工业用地(M 类)中增设新型产业用地(M0)类型，用于建设产业用房和配套服务设施，更好地融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等多种创新型产业功能。与传统形态的工业用地不同，新型产业用地(M0)具有单位土地开发强度大、用地形式混合成分高、功能需求多元化等特征，可以有效支撑当前新产业和新业态的发展。在信息经济和知识经济发展的时代背景下，金华经开区应大力培植都市型产业，引入 M0 用地概念，倡导用地的混合开发，打造产城高度融合的产业社区，实现园区的生活空间、生态环境、交往环境、办公空间高质量发展，围绕新兴产业，构建产业链布局，促进生产生活空间共生。
“退二优二”，是指在产业结构调整中，逐步将“三低一多”，即科技含量低、土地利用率低、产值低、占用资源多的“落后”企业清退，让更多的要素资源倾向高科技、高产值、高质量企业。为有效破解园区土地瓶颈制约，实现转型升级“提速换挡”，通过深入排摸调研，制定“退二”清单，逐步将“三低一多”企业清退，为高端研发、先进制造业释放发展空间，打造经济发展新载体。
(五)提出产业准入负面清单
金华经开区目前的产业发展以劳动密集型和资本密集型的制造业为主，土地集约利用程度不高，目前正处于从粗放低效发展走向集约高效、绿色智能创新发展的关键时期，除充分发挥市场力量之外，还需要政府对产业以及土地利用进行调控，发挥土地、产业、社会、生态环境综合效益，实现高效集约发展，在该区“二次创业”之时，实现创新驱动的发展模式。
负面清单有利于发挥市场在资源配置中的决定性作用，其运行的核心原理是“非禁即入”，即通过“一张清单”穷尽列出所有禁止和限制发展的产业类别。采取“负面清单管理模式”，使开发区禁入的产业项目实现零准入，如“三高两低”(高污染、高耗能、高排放、低效益、低产出型企业)禁入。充分运用地价杠杆作用调控土地市场，促进土地资源的节约利用，调整土地最低投资标准，提高工业项目亩投资强度。
(六)增加规划控制与产业发展弹性
规划控制上，从用地性质混合向更为弹性、灵活的多样化、多功能复合空间转变。应效仿新加坡“白地”发展策略，进一步探索在一定条件下“大类管住、小类放开”的用途自行调整方式，形成市场性、灵活性的政策。
产业发展上，对于符合“产业微笑曲线”两端的四大创新型产业项目，在项目预评估时适当放宽相关指标，给予低价优惠等政策;对于传统工业和制造业项目，逐步实施“腾笼换鸟”，逼迫企业转型。同时，规划建设一批标准厂房或孵化器，积极引导中小项目租用工业厂房或进入孵化器发展。鼓励建造多层厂房，以建筑土地面积计算的市政设施配套费和教育附加费，对多层厂房按一层的面积计算，管委会也可以根据企业定制建造多层厂房，“筑巢引凤”，将厂房租赁给企业使用。
(七)产城融合，完善各类配套设施
金华经开区的产城融合需要考虑的重点问题是功能完善、环境改善及社会和谐，走资源节约、环境友好之路。对于配套设施，在开发区的构建中，研究服务于企业职工生活和完善城市功能的综合性基础设施，如针对企业服务的商务酒店、培训交流、金融机构等;同时，考虑设置企业员工、企业家属的配套居住以及便捷、安全的社会生活设施，并设置完善城市功能体系的交通设施、市政设施。此外，注重高品质城市空间的营造，实现公共绿地功能化、公共环境精细化，并统筹考虑生态环保设施的设置，全方位完善开发区的配套项目。
四、项目化的空间布局
通过与城市总体空间结构的结合，金华经开区形成“两纵两横一带两核”的项目化空间格局。两纵：包括贯穿吕塘、秋滨及江南片区的科创发展轴;串联江南、湖海塘北及湖海塘东的生活服务轴。两横：包括串联吕塘、湖海塘、湖海塘东的产城融合轴;贯穿秋滨和江南片区的更新发展轴。一带：沿江形成滨江景观带。两核：包括创新核心与生态核心。
科创发展轴。推动城市空间重构，打造一批以科技元素为主题的生活片区和科创产业平台，构建 “创新、创业、创意、创造”新高地。主要策划的项目包括未来社区、创意创业中心、小微企业园、工业定制设计中心、工业 4.0 研究院与培训中心、国际会议中心等。
生活服务轴。结合 TOD 理念将多样化的城市功能集中布置在商业综合体中，将空间进行垂直连接，打造人气集聚、出行高效、方便快捷的城市生活。主要策划的项目包括围绕各轨道交通站点形成的商业、文化及生活服务设施等。
产城融合轴。以产业驱动城市更新、完善配套服务，进一步提升土地价值，以达到产业、城市、人之间的活力发展。主要策划的项目包括：物流基地、产业服务中心、湖海塘度假区、体育会展中心、医疗康养中心等。
更新发展轴。通过城市更新改造，盘活土地价值，激发城市活力，丰富完善公共配套设施，提升居民生活品质。主要策划的项目包括：专业市场、互联网乐乐小镇等。
滨江景观带。以双溪文化为核心，带动滨江区域整体景观打造，形成“人文双溪”“活力金华” “田园武义”等区段以及七个特色公园。
创新核心。位于湖海塘西侧，通过片区整体开发，集聚总部基地、创新研发等功能，并带动创意创业、数字经济、产业服务、小微企业园等周边业态共同发展，打造金华经开区的“大脑”。
生态核心。合湖海塘周边资源共同发展休闲游憩、餐饮美食、体育会展及旅游度假等相关产业，打造金华经开区的“绿肺”。
五、结语
规划项目化是金华经开区在传统规划背景下针对土地功能与开发脱节、城市开发过程中多元利益诉求协调失灵等导致规划失效的现实问题作出的实践探索。在市场体系中，项目运作是核心，为项目提供运作环境是市场的基本规则。项目化研究期望通过建立全面综合的价值取向，引入策划方法对现行规划进行补充，编制项目化清单作为战略规划、总规及控规的市场化解读，同时协调政府发展布局与部门之间的工作，既有益于增强政府发展意图与上位规划的落地性，又有益于加强城市开发过程的相关利益集体的协作，最终形成以项目化策划作为激活城市开发的基因，作为连接整体战略目标与城市开发及建设空间落位的重要手段，同时搭建城市开发过程对接市场的桥梁。(作者：丁建京)
