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海宁市创新型产业用地(M0)制度与对策

来源:原创  时间:2022-08-03  点击:103
现行部分土地供应和管理政策无法满足新业态、新产业的发展需求等问题也逐渐凸显出来。为破解产业用地的制约瓶颈,保障经济发展,海宁市积极探索制定符合全市发展实际的创新型产业用地政策。

  现行部分土地供应和管理政策无法满足新业态、新产业的发展需求等问题也逐渐凸显出来。为破解产业用地的制约瓶颈,保障经济发展,海宁市积极探索制定符合全市发展实际的创新型产业用地政策。


  (一)适度增加产业类型弹性范围

  海宁市参照深圳等地做法,科学界定符合创新型产业特征的产业类型,并明确各类产业,兼顾灵活性,使政策更具弹性空间。创新型产业用地(M0)是指主要用于融合研发、设计、检测、中试、新经济的信息技术、生物医药、高端装备研发、新材料、海洋高新产业、时尚产业等领域创新性业态及相关配套服务的工业用地。创新型产业用地(M0)项目用房包括产业用房(直接用于项目生产、研发、设计、测试、小试、中试、勘察、检验检测等功能用途的用房)和配套用房(为满足职住平衡、新型产业配套等需求修建的员工倒班房、配套宿舍、食堂、超市、咖啡厅等配套服务功能用途的用房)。


  (二)加强创新型产业用地规划引导

  按照“功能复合、产城融合、职住平衡、生态宜居”理念,由海宁市自然资源和规划局会同海宁市经信局,根据产业发展和城市功能需求,做好创新型产业用地布局,原则上应布局于交通便捷、配套完善的重大发展平台、重要发展廊道,目前已编制完成《海宁市创新型产业用地(M0)分布图》。创新型产业用地规模原则上不得超工业用地总规模的 10%。


  (三)建立创新型产业资格准入审查制度

  由属地政府提出申请,海宁市自然资源和规划局会同海宁市经信局进行初审,通过后提交海宁市工业投资项目准入管理领导小组办公室对申请项目进行评审,对符合准入条件的项目出具审查意见,作为审核创新型产业用地出让的依据。项目准入条件重点把好以下三个关口:一是用地是否符合海宁市创新型产业用地分类指导目录要求;二是项目固定资产投资强度、亩均税收原则上要求高于工业“标准地”的 20%,其余指标按工业项目“标准地”准入标准执行;三是项目投产后 3 年,研究开发费用应占营业收入 5% 以上。


  (四)科学确定创新型产业用地指标

  创新型产业用地容积率原则上不低于 2.0.不高于 5.0.建筑密度不超过 40%,绿地率不少于 20%,配套用房除裙房或首层外,层高不高于 4.2 米。除用于生产的厂房、车间、仓库外,其他建筑停车配建指标按照商业、商务建筑标准配置,且 70% 机动车位需设置于地下。建筑立面、风格、结构及消防应按照公共建筑标准进行设计建设。


  (五)建立创新型产业差别化地价管理制度

  创新型产业用地土地出让年限原则上不超过 50 年,鼓励弹性出让年限和“先租后让”供地,实行差别化地价修正。创新型产业用地出让起始价按工业用地评估价的 1.5 倍修正后评估确定。在符合国土空间规划的前提下,存量工业项目转型升级成创新型产业项目的,必须符合规定的准入条件且经市政府批准后,按土地性质改变前后的土地差价补缴土地出让金并重新签订土地出让合同、项目履约监管协议。


  (六)引导土地用途兼容复合利用

  创新型产业用地性质主要为工业用地兼容服务型配套用地,产业用房建筑面积应高于地上总建筑面积的 80%;配套用房建筑面积不得超过地上总建筑面积的 20%,其中配套宿舍原则上不得超过地上总建筑面积的 15%,可参照公租房标准进行设计。新型产业用地的建筑形态应区分于常规工业厂房建筑,鼓励使用新工艺、新技术,提高建设标准,提升城市形象。


  (七)规范新型产业用地和房屋分割转让管理

  为加强土地节约集约利用,解决职住平衡,加快培育产业发展,创新型产业用地原则上要求用地单位全部自持,确有分割转让必要的,可在项目准入时明确分割比例、转让条件、转让要求等指标。创新型产业用地确需分割转让的,建设用地使用权人须自持有不少于 50% 的产业用房。产业用房原则上按幢按层分割,最小分割单元面积不得少于 1000 平方米;配套用房不得单独转让,可随产业用房按可分割转让产业用房建筑面积占产业用房总建筑面积的百分比分割转让,配套用房原则上按幢按层分割,最小分割单元面积不得少于 300 平方米。


  (八)加强创新型产业项目履约监管

  创新型产业项目经准入取得土地后,属地政府(招商主体)必须与受让方签订项目投资管理合同,明确产业定位、投资强度、亩均销售、亩均税收等方面的内容及相关违约责任。项目投资管理合同作为事中事后监管的主要依据,按照“谁提出、谁监管”的原则,由海宁市经信局、海宁市自然资源和规划局会同属地政府对项目进行履约监管。加强不动产登记管理,创新型产业用地(M0)在土地利用分类为工业用地,项目在办理不动产登记时,土地用途登记为工业(创新型产业用地 M0)。


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