规划类政策解读  政策解读
规划类行业新闻  行业新闻
规划成果  规划成果
产业调研成果 产业调研成果
招商策划成果 招商策划成果
概念规划成果 概念规划成果
地产策划成果 地产策划成果
投融资顾问成果 投融资顾问成果
园区规划成果 园区规划成果
产业规划成果 产业规划成果
企业战略成果 企业战略成果
> 走进中机院 > 中机院观点 > 综合类静脉产业生态园招商、运营管理方案

综合类静脉产业生态园招商、运营管理方案

来源:中机院  时间:2021-09-10  点击:
  在城市建设综合类静脉产业生态园的理论基础是共生理论与工业生态学,现实基础是中国工业化与城市化大发展,约束条件是中国努力争取2060年前实现碳中和,研究核心是综合类静脉产业生态园的建设、管理、运营及需要的政策支持。

  优秀高效的运营管理与园区企业间共生发展、园区产业链横向耦合和纵向耦合、园区日常运营、园区地产的保值增值、园区企业的发展壮大、园区公众和居民的身心健康息息相关,是生态工业园区建设不可或缺的重要内容。
 
  (一)生态招商
  招商是园区运营管理的第一步。一些生态工业园在选址和建设阶段都能按照工业生态学理念来进行,但是在招商环节却因为经济压力大、服务能力低、区域政策不协调等各种原因没能形成共生网络,甚至因为园区企业技术落后造成污染再次超标等,最终出现生态工业园区不“生态”的局面。因此,综合类静脉产业生态园能否成功运营很大程度上取决于进入园区的企业理念和生产运行方式是否与园区目标保持一致,为此,本研究提出运用生态招商的理念和标准对进入园区的企业进行筛选。
 
  生态招商是循环经济理论和工业生态学在招商引资中的创新性应用,通过有目的、有选择的在生态工业园区引入关键性企业和其他相关企业,经过合理布局,可以形成“生态群落”。 生态招商要遵循生态效率原则,制定生态招商指标体系,设置入园企业的准入门槛。本研究在借鉴马玲关于“生态工业园区的绿色招商指标体系”(2005)的基础上,提出生态招商指标包括土地效率指标、资源效率指标、污染物排放指标、绿色技术创新指标和绿色管理指标,共 5 个一级指标,并且在每个一级指标中又设置了若干个二级指标(见表2)。
 
表 2 生态招商指标体系
 
  招商过程中,为保障真正有利于生态环境改善、提高资源利用率的企业能够进入园区稳定运营,园区可根据企业实际情况采取有差别的园区要素价格,例如推行差别电价、阶梯式水价、差别排污费等有利于提高生态园资源能源利用效率的价格政策,鼓励园区企业在符合相关规划、消防安全、建筑安全的情况下,提升土地容积率,进行空间换地,加强土地集约利用水平。在所有的要素价格中,招商团队和企业最关心的一般是土地价格,建议采取灵活多样的价格策略,实行差别化土地供应。比如可以根据企业技术基础、生产规模、投资强度和产出率等制定不同的要素价格,企业技术基础越好、生产规模越大、投资强度越大、产出率越高的企业土地价格优惠也越大;也可以根据企业是否能与其他企业形成共生关系,越是能形成共生关系,要素价格越优惠;也可以根据企业资源效率制定不同的要素价格,资源效率越高,要素价格越优惠。
 
  (二)管理运营模式
  生态工业园区的目标是实现环境影响与经济效果的双赢。正因为如此,各国政府、企业和学者对生态工业园区都给予了高度重视和不同程度的参与,根据不同的参与主体,生态工业园区管理模式分为政府主导型、政企结合型、自组织型和双组织型。具体如表3所示。
 
表 3 四种生态工业园区管理模式比较
 
  1、政府主导型
  所谓政府主导型生态工业园区,是指由当地政府或上级政府授权组织设置的专门的派出机构负责产业园区的主要公共事务和经济事务的管理体制。其主要特征是园区内只设有政府成立的“园区管理委员会”,再没有其他负责园区综合事务的管理部门。管委会对园区的土地开发、招商引资、基础设施建设等事务进行全面而综合的管理;在机构设置上,由管委会依据区内经济社会发展的需要自行灵活设置职能部门。在这种模式下,政府对园区的管理具有较强的影响力,应防止政府的指导过多过细,甚至直接以行政命令代替市场竞争,借助政府的优惠政策和行政命令来确保园区企业的竞争优势的思想。园区也要防止产生管理人员过度依赖政府,工作效率低下、工作活力不足的问题。鉴于此,生态工业园区的管理运营模式又出现了政企结合型的模式。
 
  2、政企结合型
  政企结合型运营模式将政府主导型和市场主导型两种模式进行有机整合,充分发挥两者的优势,以更好地适应更多生态工业园区的运营管理。政企合作的模式是成立园区管理委员会(简称“管委会”)和园区运营管理公司两套管理体系,其中:管委会是生态工业园区的行政管理部门,作为政府派驻机构代表政府,具体负责园区各项职能职责的行使和监督管理,为园区企业的发展和需求提供更好的服务,提高园区办事的高效性和便捷性。园区运营管理公司是整个工业园区的运营主体,按照市场化运作、企业化管理和专业化服务的原则来管理园区,负责园区的招商、引资引智、日常经营、物业管理等,同时,遵循市场经济规则,引入价格机制、竞争机制、风险机制,在园区基础设施建设、资金筹集、土地开发、项目招引、综合服务等方面自主经营、自负盈亏。在园区日常管理运营过程中,管理公司还可以通过招聘相关专业化管理人才,打造高效专业的管理团队,为企业提供高质量的专业服务,并通过为企业服务收取服务费用,这也是园区日后的盈利点之一。该类型生态工业园区适合于园区规模较大、企业较多、企业协会管理经验相对不足、政府管理经验相对成熟的生态工业园区。
 
  政企结合型管理运营模式下,既能充分发挥政府的宏观指导性,又能保持市场的灵活性和活力,是“小政府、大社会”理念下的一种管理实践,具有权责分明、贴近市场、管理成本低等优点,适合于综合性、大规模成片开发项目。例如,中国著名的苏州生态工业示范区就是采用该种模式。
 
  3、自组织型
  通常情况下,自组织型生态工业园区管理运营模式是指在特定产业领域内由几个具有强大实力的企业,利用其自身的行业凝聚力和号召力,通过招商引资,实现目标产业的集聚式发展,最终实现整个产业链的物质流、能量流、信息流循环利用,形成相对独立的生态工业园区。自组织型生态工业园区是一个开放系统,具有较低的进入壁垒;企业之间是一种非线性的作用关系,联系广泛;园区形成的根本动力是实现更高的经济利益。该类型适合于市场经济发达、园区整体规模不大、但是园区内有几家影响较大的龙头企业的生态工业园区,典型代表是丹麦的卡伦堡生态工业园区。
 
  4、双组织型
  双组织型生态工业园区是指在生态工业园里有两个代表不同利益的管理团体,分别是代表园区开发商的“物业管理公司”和代表企业的“社区管理部门”。物业管理部门多数是由生态工业园区的开发者所组成的独立公司,对园区投资商负责,因此,物业管理者应负责园区内整体商业绩效,以保持园区的稳定与对外招商吸引力为目标,具体包括物业维护、招募成员企业、谈判租约、与外界沟通互动、维护基础设施、提供支持服务、紧急事故预防和响应、管理园区整个信息系统;社区管理部门作为园区内企业的纽带而存在,由各企业代表组成,是园区内“企业”的协会,维护各个成员企业的利益,因此其管理将是一个自我组织的过程,职责主要是发展和维护社区的价值和文化、关注单个企业的发展、协调园区内企业关系并解决冲突、提高企业效率,沟通企业间的创新性项目,提高企业间副产品交换水平,为企业争取更多利益,增加企业凝聚力。这种模式适用于市场经济发达、各种社会组织完善、各种协会管理经验丰富、园区规模较大的生态工业园区,例如美国大部分的生态工业园区都采用这种双组织型模式。
 
  本研究认为,我国的综合类静脉产业园区适宜采用政企结合型的管理运营模式,主要有以下四方面原因:一是我国的综合类静脉产业生态园在很多省份仍处于起步阶段,具有很大的正外部效应,企业投资建设的积极性不大,所以需要政府进行投资;二是还有很多大中型城市没有建设综合类静脉产业园区,因此需要政府投资建设以发挥示范效应和引领效应;三是我国市场经济还不是很发达,企业责任意识还比较薄弱,自我约束和管理能力较差,还不适合自组织型和双组织型。四是政企结合型的管式在我国其他类型的生态工业园区中取得了很好的实践效果,积累了丰富的经验。
 
  但是,鉴于政企结合型管理模式中容易暗箱操作、寻租风险大的缺点,我们要坚持依法依规管理的原则,组织政府机构、园区管理运营者和园区企业共同讨论、制定《生态工业园区管理条例》,包括园区产业方向和主要任务、园区管理机构、管理责任、管理体制、运营模式、园区具体的优惠政策、园区对企业的要求标准等,坚持依法管理原则,促进园区管理部门依法行政,行使有度,避免随意性和不可预见性,促使园区企业学法、知法、守法。
 
  (三)盈利模式
  综合类静脉产业园区在建设初期的投资成本较大,但是,一旦形成静脉产业链,形成共生生物群落,就会吸引越来越多的相关企业入驻,随之园区就进入了盈利阶段。
 
  1、土地运营收入
  土地运营收入主要有园区土地增值收入、租金收入、商业地产和住宅地产四大类。
 
  土地增值收入主要是因为生态工业园区最初以生地、工业用地等较低的价格获得土地,随着园区内部及周边软环境和硬环境的不断改善,人口的不断聚集,必然带动园区土地价格的提升,为园区开发者带来土地增值收入。随着生态工业园区不断成熟,厂房租赁或土地租赁带来的收入将逐渐成为园区主要收入来源之一。
 
  与周边社区的良好互动和融合是生态工业园区建设的内在要求和必然趋势,因此,在生态工业园区进入发展期和成熟期,以商业地产、写字楼和住宅楼为主要开发对象的地产类收入逐渐增多,也将成为工业园区的主要收入来源之一。
 
  2、增值服务
  增值服务即园区通过为入驻企业和个人提供所需的生产配套服务和增值服务而获取收益,蕴含着巨大的商业效益。在专业分工越来越细化的时代,传统的供水、供电、物业租售、物业保修等物业式服务早已落后,园区工商注册、税收登记、环评、消防等基础服务也已经不能满足企业的需求,企业对公共技术服务平台、人力资源、金融投资、科技信息等生产性增值服务的需求越来越多。在此背景下,生态工业园区的运营管理要本着“以客户为中心”,整合统筹各种资源,如表 4 所示,围绕“创意孵化、创业初期、企业成长、规模扩张、上市准备”的企业生命周期链条,构建集成化、精准化、高效化的企业服务体系,如创业培训服务、市场开发服务、科技推广服务、融资担保服务、管理咨询服务、知识产权服务、人力资源服务、会计服务、法律服务等,既降低了企业管理成本,又能通过收取费用增加园区效益,而且还能提高园区的招商能力,进一步提升园区产业的集聚竞争力。
 
  3、金融投资
  现代生态工业园区越来越注重风险投资和资本运作等金融投资带来的收益。金融投资主要包括基金投资和产业投资两种形式:基金投资是指园区经营公司通过设立专业的投资基金,或者联合其他投资机构共同设立投资基金,对园区内发展潜力大、成长性强的公司进行股权投资,助力园区企业孵化、成长、壮大,待孵化企业被并购或上市后,分享企业成长带来的长期收益。产业投资是将现有房产或产业用地以作价入股的方式支持园区企业发展,待企业发展壮大后按照约定直接购回该房产或地产,以获得溢价收益。
 
 
表 4 围绕企业成长的园区增值服务
 
  4、品牌输出
  一个综合类静脉产业生态工业园区的品牌是区别于其他静脉产业园区的重要标志,集中体现了园区的管理制度、运营能力,是园区核心竞争力和重要的无形资产。一个运营管理成功的静脉产业生态工业园区,其运营管理方式在同样的经济政治体制下和管理体制下基本上是可以在同等规模的其他区域成功复制的。因此,基于拓展园区发展空间或基于扩大园区运营商品牌影响力和盈利空间,亦或基于实现区域协调发展等多种原因,就有了园区开发商通过园区品牌输出获得超额利润的模式,即将园区运营管理模式从一个综合类静脉产业生态园区向另一个综合类静脉产业生态园区输出的方式。
 
  运营管理模式输出大致有两种方式:一是完全的生地开发;二是在已有的园区内进行熟地改造。目前,各个国家关于综合类静脉产业生态园区的输出模式实例还基本没有,但是研究理论是可以先行一步的,因此,我们从发展很好的其他类型产业园区的模式输出借鉴经验。例如苏州生态工业园区就对多个地方进行了品牌输出和运营管理模式输出。但是,需要注意的问题是,这种方式一般仅限于大致相同的经济体制和园区管理体制,并且要与当地政府或园区建立并恪守法制化长期诚信合作机制,促使当地政府出台相应的政府规章或条例,同时与高一级政府层面建立协调处理机制和监督机制,有利于重大事务的协调和推进,也有利于避免少数政府部门违背承诺设置种种障碍的可能,切不可盲目的、照搬式的进行模式输出。
 
  (四)公共事务管理
  生态工业园区运营者除了具有以获取经济效益为目的的运营管理职责外,还有承担以实现环境效益和社会效益为目的的公共事务管理职责,包括园区环境管理职责、园区应急管理职责。
 
  1.一揽子环境管理
  企业在入驻综合类静脉产业生态园区时,需要许多政府部门提供各项审批服务,为了节省企业审批时间,加快建设进度,许多政府专门成立了“行政审批局”,为了简化审批流程,还将过去的“串联审批”改为“并联审批”,或者“审批承诺制”。但是,如果园区管理者能一次性解决大部分的许可问题,就可以减轻园区企业和政府有关部门的环境管理工作,即由生态工业园区的管理者负责监控园区范围内的环境绩效,提供一揽子的环境管理职责,包括制定 ISO14000环境管理、企业环境行为评级、园区生态公告等一揽子环境管理制度,定期出具各项环境报告,并向当地政府、社区居民和园区企业提供相应的反馈,对于违反规定的企业进行罚款,对于严重违规的企业,甚至可以要求企业停产整改,旨在减少工业园和园区企业以及政府相关部门进行制度遵守和检查的时间。当然,并不是说一揽子协议就可以解决所有问题,不同的企业所需要的环境管理水平不同,相应所需要的许可协议也略有区别,但总体来讲,可以帮助企业提高投资效率。
 
  2.应急管理
  传统的应急管理侧重于突发事件爆发后的紧急处理措施,属于被动应对。而现代突发事件应急管理理念要求建立突发事件事前、事中、事后的全流程管理,包括成立专门的园区应急管理机构和建立园区应急管理机制。
 
  园区应急管理机构可以采取集权式或授权式两种方式,集权式适用于大型静脉产业园区,专门成立应急管理机构,由其全权行使应急指挥权;授权式适用于中小型静脉产业生态园区,由园区管理机构授权给应急基础比较好的消防部门或者安监部门,在该部门的牵头下,按照约定的流程,分工协作,联动指挥,构建生态工业园区应急协调指挥系统。
 
  应急管理机制是指突发事件全过程中各种制度化、程序化的应急管理方法与措施,包括应急联动协同机制、应急分级响应机制、应急决策机制等。
 
  按照突发事件的严重程度、可控性和影响范围,应急响应机制可分为四级,Ⅰ级为特别重大(事故超出了园区的范围,出现大面积的影响地区,波及园区外的生活和生产区域)、Ⅱ级为重大(事故影响控制在园区内,但是超出一个企业的范围,临近的企业受到影响)、Ⅲ级为较大(事故控制在一个企业内的现场周边地区,影响到相邻的生产单元)、Ⅳ级为一般(事故出现在企业的某个生产单元,影响到局部地区,但限制在单独的装置区域)。相应地,应急联动协同机制由大到小分为行政区域间应急联动、行政区域内应急联动、园区内部应急联动。并且,不同的应急响应级别要制定相应的应急决策预案,在事故发生时,园区应急管理委员会、消防、公安、医疗、相关专家组等各部门就可以根据决策预案做出适合的处置和救援措施,将事故影响降到最小。

 
分享到:
上一篇:如何建设综合类静脉产业园?综合类静脉产业园区规划建设的核心
下一篇:静脉产业生态园发展规划,静脉产业发展规划建议
规划首页 | 业务领域 | 规划收费标准 | 资源优势及资质 | 咨询业绩 | 官网地图
Copyright 2000-2020 中机产城规划设计研究院 版权所有 北元律师事务所提供法律支持
地址:北京市海淀区增光路55号紫玉写字楼13层
全国免费咨询热线:400-666-8495
传真:010-51667252-666
备案号:京ICP备08008382号-3
扫一扫关注
中机院
园区规划
产业规划
中机院微信