产业新城的开发建设是一项复杂的系统工程，无论是其自身发展还是与周围城市(城区)的互动发展，都受到来自都市圈中心城市、新城所在的县域、其他产业新城等方面的影响，也面临新旧产业接续、新老城区共建、体制机制供给等方面的制约。
(一)产业发展与城市建设的协同水平不高
产业新城的核心要义是“产城融合”，只有产业与城市协同发展，产业新城才不会陷入传统“产业园区”或“地产项目”发展的怪圈。然而，一些产业新城运营商对委托区域的产业优势判断不够准确，引进的产业项目契合区域产业链不够紧密，在当前内外部环境深刻变化的叠加影响下，导致产业支撑新城发展的能力偏弱，有些新城面临持续性招商困难的窘境。为了缩短投资回收周期，产业新城运营商一般会在建设产业基础设施的同时配套建设住宅项目，有些甚至以“产业新城”概念开展地产营销，在其发展初期住宅开发销售业务在营业收入中所占的比重较高，这一定程度上使产业新城项目变成了工业园区与地产项目的拼合体，而且这种模式对中心城市的房地产政策以及产业发展水平具有较明显的依赖性。一旦委托区域内既定土地开发完成或是中心城市的房地产政策发生明显变化，抑或新城的基础设施、公共服务设施等城市配套功能设施建设滞后于入驻企业和就业人口的扩张，新建区对新城内产业园区的人口吸引力不足，那么住宅销售收入就会下滑，导致运营商无法及时回收投资成本或形成足够的收益投入下一阶段的运营，进而影响新城的可持续发展。
(二)新兴产业与传统产业的接续替代不畅
产业新城的产业发展需要加强承接产业、已有产业和新兴产业三个层面的耦合协同，推动实现新城与都市圈中心城市之间、与所在县域之间以及都市圈内其他新城之间的协同互补。这就要求产业新城在选择产业时，既要能把握现代产业演变规律和发展趋势，借助都市圈中心城市成熟的产业优势实现区域产业链价值链的深度对接，但又不能脱离其所在母城发展实际，尽可能带动原有产业转型升级，通过新旧产业的有序衔接来实现整个县域产业升级，否则就容易导致县域产业支撑出现断层或鸿沟。在现实中，产业新城承接中心城市转移的产业多为同样面临转型压力的传统产业，引进和培育的战略新兴产业多聚焦于高端装备、生物医药、电子信息等领域。无论是承接产业转移还是引进战略新兴产业，都还没有较好地建立起与所在县域内原有产业的互动协作机制，缺乏带动已有产业转型升级的动力，这在一定时期内使产业新城陷入新主导产业无法有力支撑区域发展，而已有产业转型升级困难的僵局。新旧产业接续断档、产业结构转型困难以及要素资源配置的低效率，容易导致委托区域的产业发展定位产生模糊，产业支撑能力不足而影响新城健康发展。
(三)产业新城反磁力机能的形成较为缓慢
都市圈内的产业新城都围绕中心城市或大城市中心城区进行布局建设，新城发展对中心城市或中心城区的依赖性较为明显，但如果不能形成自身反磁力机能，那么中心城市疏解城市发展压力、新城实现可持续发展都难以奏效。成熟都市圈内的中心城市，如北京、上海、广州，其辐射带动周边发展产生的扩散效应明显强于吸引集聚要素资源产生的虹吸效应，围绕这些城市建设的产业新城能较好地接收来自这些城市的产业转移和功能外溢进而实现快速发展。尚处于扩张或培育阶段的都市圈内的中心城市，如郑州、西安、成都、沈阳，其自身发展不够充分，在发展过程中产生的虹吸效应远大于扩散效应，围绕这些城市建设的产业新城要接受来自中心城市的辐射带动还存在一定困难。另外，中心城市的周边大多同时布局建设多个产业新城，但在规划建设时存在一定趋同现象。如果不能构建错位发展机制，就容易造成这些新城之间陷入同质化竞争的困境，进而使新城更加难以形成抵抗中心城市虹吸的综合能力。
(四)新城开发与旧城提质的统筹存在困难
产业新城与其所在县域的其他城区之间应该是协同互补的发展关系。长期以来，我国的城镇化战略倾向于集中力量加快推动大城市发展。相比之下，中小城市、小城镇由于基础较为薄弱，加之地方政府能力有限，对人、财、物等要素资源吸纳能力不强，在产业发展特别是在基础设施、公共服务等方面的历史欠账较多，发展相对滞后。产业新城发展模式大多倾向独立于所在县域主城区，在区位较好的发展洼地建立反磁力增长区，而非对所在县域老城区进行改造。这种模式对新城具有较强发展动力，但新城与县城其他区域特别是老城区的内在联系不太紧密，要素资源特别是优势资源共享程度相对较低。现阶段，无论是产业新城还是老城区都受到都市圈中心城市虹吸的影响，要素资源整合尤其是高端要素资源的集聚能力相对有限，同时老城区还要面临来自产业新城在产业、人口、城市承载能力等方面的竞争，这无疑给主城区尤其是老城区的提质升级“雪上加霜”，甚至可能加速老县城的“凋敝”。
(五)政策机制供给匹配发展需求相对滞后
从投融资机制方面看，引入社会资本参与城市开发建设能够降低政府投入成本和政府债务风险，但同时会对参与产业新城开发建设的社会资本方造成较大的资金压力。在项目推行初期，社会资本会努力落实投资额以换取政府投资回报，但在项目推行后的 1—3年内，由于运营商需要进行大量基础设施建设，很少有项目收益回报和现金回流。
在此压力下，产业新城运营商倾向于资本层面的操作并通过诸如发展地产业务的方式来加速资金回笼，但这种高杠杆和高负债的方式存在较大不确定性，甚至会引发严重的债务危机。2020—2021年华夏幸福的财务危机就是明显的例子。从土地制度方面看，产业新城的开发建设必然涉及农村土地的开发利用问题。由于当前土地制度改革力度不够，土地流转市场化机制不完善，农民土地权益保障不到位，在牵涉到新城开发建设用地时，无论从政策层面还是农民意愿层面都存在重重阻力。从合作机制方面看，地级市、都市圈层面或是更高层面的统筹协调机制存在缺位，县级层面的产业新城管委会职能存在虚化，委托区域所在基层政府仍未完全摆脱属地经济的局限和“高投入、快产出”的显性政绩诱惑。同时，运营商的市场化取向与本地政府的行政化需求存在一定错位甚至矛盾，由社会资本完成一揽子城镇综合开发项目的协调成本高、难度大、周期长，超长的合作期限也容易出现因地方官员职务变动导致的“新官不理旧账”的风险。（作者：易雪琴）
