北京市坚持“以人为本”的城市更新理念，从老旧小区综合整治出发，优先改善人居环境，提升居民生活品质。逐步深化城市更新领域，老旧厂房、老旧楼宇、产业园区等经济空间更新路径逐步清晰，以保障人居环境和公共服务供给为基础，支持新经济、新产业发展，激发经济活力。
一、“十三五”完成老旧小区综合整治，“十四五”聚焦街区更新
北京市城市更新，主要是指对城市建成区(规划基本实现地区)城市空间形态和城市功能进行持续完善和优化调整，是小规模、渐进式、可持续的更新。
“十三五”时期北京城市更新改造工作取得了较大进展，对2000万平方米老旧小区实施了综合整治，完成城镇棚户区改造约21万户，惠及群众约80万人。
根据《北京市城市更新专项规划》，在“十四五”时期，北京将加强规划引领，借鉴上海、广州、深圳的城市更新规划体系，立足北京实际，在全市1371个街区(3562.5平方公里)管控范围内，聚焦街区实施率≥80%及更新资源任务分布比较集中的地区，结合城市更新行动计划600余个近期拟实施项目，划定178个规划实施率较高、存量资源相对集中且近期有更新实施任务的城市更新重点街区 ，聚焦178个城市更新重点街区，形成各区的主要更新资源及任务台账，发挥辖区和街镇对存量更新的统筹作用。
《北京市城市更新专项规划》城市更新街区分布示意图
二、形成了北京城市更新政策体系
自2019年中央经济工作会议首次提出“城市更新”以来，北京市相继出台了众多与城市更新有关的政策，初步形成了一套较为完备的城市更新政策体系。
截至2022年7月北京市层面关于城市更新的政策汇总
发布时间 | 发布部门 | 政策名称 | 核心内容 |
2020-7-1 | 北京市住房和城乡建设委员会
北京市规划和自然资源委员会
北京市发展和改革委员会
北京市财政局 | 《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》 | 明确了开展危旧楼房改建工作的工作原则、组织实施、土地政策、资金政策及工作流程等。 |
2021-3-26 | 北京市规划和自然资源委员会 | 《关于首都功能核心区平房（院落）保护性修缮和恢复性修建工作的意见》 | 明确首都功能核心区平房（院落）保护性修缮和恢复性修建的内容 |
2021-4-9 | 北京市人民政府 | 《关于老旧小区更新改造工作的意见》 | 老旧小区更新改造内容：老旧住宅楼加装电梯；利用现状房屋和小区公共空间补充社区综合服务设施或其他配套设施；
增加停车设施 |
2021-6-10 | 北京市人民政府 | 《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》 | 主要更新类别包括：老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平方（院落）更新、街区/商圈改造、产业园区、棚户区改造等。 |
2021-6-18 | 北京市人民政府 | 《关于开展老旧厂房更新改造工作的意见》 | 明确老旧厂房更新模式：优化中央政务功能；产业转型升级；增加公共空间；补齐城市配套短板；发展经营性用途 |
2021-6-18 | 北京市规划和自然资源委员会
北京市住房和城乡建设委员会
北京市发展和改革委员会
北京市财政局 | 《关于开展老旧楼宇更新改造工作的意见》 | 确定老旧楼宇更新改造工作的实施主体；明确审批手续办理；规划土地政策 |
2021-8-21 | 中共北京市委办公厅
北京市人民政府办公厅 | 《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》 | 明确北京城市更新的项目类型：首都功能核心区平房(院落)申请式退租和保护性修缮、恢复性修建；老旧小区改造；危旧楼房改建和简易楼腾退改造；老旧楼宇与传统商圈改造升级；低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造；城镇棚户区改造 |
2022-5-20 | 北京市规划和自然资源委员会 | 《北京市城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》 | 明确了北京市城市更新的目标方向、确定更新空间体系、建立更新方法体系、强化更新组织体系、构建更新动力体系 |
2022-6-7 | 北京市住房和城乡建设委员会 | 《北京市城市更新条例（征求意见稿）》 | 提出5大更新类型：居住类城市更新；产业类城市更新；设施类城市更新；公共空间类城市更新；区域综合性城市更新
12项更新内容：老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区、老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施、老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施、绿色空间、滨水空间、慢行系统 |
来源: 中机院整理
《北京市城市更新专项规划》中指出北京市在“十四五”时期推进城市更新工作过程中要结合城市更新实践中的各类问题以及借鉴法、德、日、英、美等国际城市的更新政策体系构建经验，健全城市更新政策体系，构建适用于北京城市更新的“1+N+X ”政策体系。（注：“1”是指推动《北京市城市更新条例》立法；“N” 是指针对各类更新对象的管控政策；“X” 是指各类政策文件和标准规范）
三、北京市城市更新“666”核心内容
为全面推进北京城市更新改造工作，落实北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议，实现新时代首都城市战略定位，北京 市规划和自然资源委员会组织编制了《北京市城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》，《规划》明确了“十四五”时期北京城市更新的目标和方向。
（1）明确“十四五”时期6大更新目标 《规划》明确了六大更新目标，具体如下：
①保障首都功能，服务“四个中心”建设（政治中心、文化中心、国际交往中心、国际科技创新中心）；
②着力扩大内需，激发城市经济活力
③聚焦“七有”“五性”，切实改善民生福祉
④加强生态保护，实现绿色低碳发展
⑤弘扬历史文化，推进文化传承复兴
⑥提升治理能力，促进社会共享发展
（2）分圈层差异化明确6大更新方向
《规划》依托《北京城市总体规划（2016年——2035年）》确定的“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，分圈层差异化明确了北京城市更新方向，将首都功能核心区和城市副中心作为更新重点，强调历史文化保护与城市修补。
北京城市空间结构图
北京城市更新方向
更新区域 | 更新方向 |
首都功能核心区 | 强调保护更新，实现人居环境和谐共融 |
中心城区 | 突出减量提质，推进功能完善品质提升 |
城市副中心 | 承接功能疏解，塑造城市建设特色标杆 |
中轴线及其 延长线 | 优化首都功能，提升国际城市文化形象 |
平原新城及地区存量可更新建筑 | 全面承接疏解，推动平原新城发展建设 |
生态涵养区 | 探索绿色发展，优化涵养地区生态环境 |
来源: 中机院整理
（3）明晰6条城市更新路径 为了解决北京市城市更新工作中的体制、机制及政策问题，指明北京市城市更新的实施路径，北京市人民政府出台了《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》。《意见》针对6大类型改造项目明确了更新方式和改造路径。
北京市城市更新改造工作路径
项目类型 | 更新方式 |
老旧小区改造 | 实施综合整治改造，补充便民商业、养老服务等公共服务设施；可利用空地增加停车位；鼓励老旧住宅楼加装电梯 |
危旧楼房改建 | 允许部分危旧楼房通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造，具备条件的可适当增加建筑规模，实施成套化改造或增加便民服务设施等；鼓励社会资本参与改造，多主体筹集资金 |
老旧厂房改造 | 明确老旧厂房改造利用业态准入标准，在符合规划的前提下，优先发展智能制造、科技创新、文化等产业；
鼓励利用老旧厂房补充公共服务设施；
五环路以内和城市副中心的老旧厂房可根据规划和实际需要，补齐城市短板，引入符合要求的产业项目；五环路以外其他区域老旧厂房原则上用于发展高端制造业。 |
老旧楼宇更新 | 鼓励老办公楼、老商业设施等老旧楼宇升级改造、调整功能，发展新业态；
允许老旧楼宇增加消防楼梯、电梯等设施；
鼓励对具备条件的地下空间进行复合利用 |
首都功能核心区平房(院落)更新 | 通过申请式退租、换租及保护性修缮和恢复性修建，打造共生院，改善居住条件；
腾退空间优先用于保障中央政务功能、服务中央单位、完善地区公共服务设施；
鼓励腾退空间用于传统文化展示、体验及特色服务，建设众创空间或发展租赁住房 |
其他类型 | 鼓励对城市公共空间进行改造提升，完善市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，优化提升城市功能。
鼓励特色街区、生态街区、智慧街区建设，打造安全、智能、绿色低碳的人居环境。
鼓励传统商圈调整产业结构、优化商业业态、创新营销模式、激发消费潜力，有效增加服务消费供给。
支持产业园区更新改造，推动产业转型升级、腾笼换鸟，构建高精尖产业结构；
促进城市更新与疏解整治促提升专项行动有效衔接，合理利用疏解腾退空间；
加快推进城镇棚户区改造收尾工作 |
来源: 中机院根据《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》整理
四、总结
北京的城市更新已进入政策体系加速构建期，不断完善适用于北京城市更新的“1+N+X”政策体系。其现已出台的有关城市更新的政策基本实现了对城市更新改造工作的全方位规划引领，并为项目实施提供了有效政策支撑。作为首批城市更新试点城市之一，在未来两年的试点工作时期，北京市城市更新行动工作的进展将在政策引领下加快，并不断探索以形成城市更新的“北京模式”。
