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招商100个专业知识点:产业链招商、产业图谱、产业招商地图

来源:中机院  时间:2021-11-08  点击:
  招商100个专业知识点:营商环境、产业链招商、链长制度、产业招商地图、产业转移、战略性新兴产业、产业融合

近年来,发达地区的招商实践已充分证明,园区招商引资从开始的粗放式招商到更加精准化,一旦某一产业培育出相对完整的产业链,必然会吸引更多产业链上、中、下游相关企业前来投资,串联成一个大的产业集群,大大降低了成本,更好的抵御市场带来的风险。
 
那么,招商引资怎么做?同在招商行业,无论您是招商小白,还是招商元老,掌握招商引资相关知识和专业术语是必不可少的,为此,本文精心整理了100个与招商引资相关的知识点,帮助大家加深、重温专业知识积累。


1.营商环境

 

营商环境是指市场主体在准入、生产经营、退出等过程中涉及的政务环境、市场环境、法治环境、人文环境等有关外部因素和条件的总和。营商环境包括影响企业活动的社会要素、经济要素、政治要素和法律要素等方面,是一项涉及经济社会改革和对外开放众多领域的系统工程。

 

一个地区营商环境的优劣直接影响着招商引资的多寡,同时也直接影响着区域内的经营企业,最终对经济发展状况、财税收入、社会就业情况等产生重要影响。良好的营商环境是一个国家或地区经济软实力的重要体现,是一个国家或地区提高综合竞争力的重要方面。


2.产业链招商

 

产业链招商是指围绕一个产业的主导产品及与之配套的原材料、辅料、零部件和包装件等产品来吸引投资,谋求共同发展,形成倍增效应,以增强产品、企业、产业乃至整个地区综合竞争力的一种招商方式。


3.链长制度

 

“链长制”由“链主”和“链长”两个部分组成。“链主”指企业,是在产业链发展过程中由市场自发形成的,能够协调产业链上各个节点的活动,在产业链协调中会利用其主导地位实现自身利益最大化,淘汰产业链落后环节,引领产业链发展。“链长”指政府,是产业链倡导者、支持者、维护者、守望者,往往由地方政府高级公务员和行业协会负责人担任。

 

“链长”通过产业政策引导产业链做大做强和转型升级,促进产业链协同发展,协调解决发展中的重大困难问题。在产业链出现过度集中和过度控制时,“链长”推动产业链“链主”及关键控制者公开技术秘密或拆分市场份额,促进产业链的创新活力、竞争活力,在竞争中发展壮大。


4.产业招商地图

 

产业招商地图是根据区域战略规划和产业发展需求定制化绘制的潜在招商目标图系。它描绘了区域发展所重点关注的产业和技术在全球的分布与趋势,解构出细分技术领域的关联图谱,结合区域现有产业基础与优势分析出亟需解决的关键技术瓶颈和所需引入的配套或互补性产业环节,并能够根据需求实现全球范围的产业与技术搜索,最终锁定潜在目标企业、机构或个人。


5.产业转移

 

产业转移是发生在不同经济发展水平的区域之间的一种重要的经济现象,是指在市场经济条件下,发达区域的部分企业顺应区域比较优势的变化,通过跨区域直接投资,把部分产业的生产转移到发展中区域进行,从而在产业的空间分布上表现出该产业由发达区域向发展中区域转移的现象。产业转移对于区域经济结构调整及区域间经济关系的优化具有重要意义,并进而影响部分企业的战略决策。


6.承接产业转移的主要模式

 

(1)成本降低型
成本降低型是指随着东部沿海地区营商成本上升使得对经营成本较为敏感的劳动密集型产业外迁。

 

(2)资源利用型

资源利用型是指由于部分资源的稀缺和不可再生性,使得掌握上游资源供应成为资源消耗型制造企业提高竞争力的关键措施。

 

(3)市场开拓型

市场开拓型对于以国内区域市场为主的企业而言,在发展壮大过程中,往往寻求打破地域局限,跨区域拓展市场,扩大企业知名度。

 

(4)集群吸引型

产群吸引型,通过引进龙头企业,构建起产业的初步集聚效应后,进而吸引大量相关企业及其配套服务项目竞相前来投资落户。

 

(5)策略投资型

策略投资型,主要指以多元化经营为目标的企业。这些企业可利用中部地区经营不善的企业,通过合资合作、改制并购等方式注入投资,接继原公司的业务、技术或品牌,从而进入一个新的行业,拥有一项成熟的技术或拥有一个成熟的品牌。


7.产业结构

 

产业结构是发展经济学中提出的概念,产业结构也叫产业体系,是社会经济体系的主要组成部分。产业结构升级是通过产业内部各生产要素之间、产业之间时间、空间、层次相互转化实现生产要素改进、产业结构优化、产业附加值提高的系统工程。经济主体和经济客体的对称关系是最基本的产业结构,是产业结构升级的最根本动力。


8.产业升级

 

产业升级就是使产品附加值提高的生产要素改进、结构改变、生产效率与产品质量提高、产业链升级。从微观来看,产业升级指一个企业中产品的附加值提高。


9.什么是一二三产业?

 

第一产业:农业、林业、牧业、渔业等;

第二产业:工业(包括采掘业、制造业、自来水、电力、蒸气、热水、煤气)和建筑业;

第三产业:除上述第一、第二产业以外的其他各业,范围比较广泛,主要包括交通运输业、通讯产业、租赁和商务服务业、餐饮业、金融业、建筑业、教育产业、公共服务等非物质生产部门。


10.战略性新兴产业

 

战略性新兴产业是指以重大技术突破和重大发展需求为基础,对经济社会全局和长远发展具有重大引领带动作用,成长潜力巨大的产业,是新兴科技和新兴产业的深度融合,既代表着科技创新的方向,也代表着产业发展的方向,具有科技含量高、市场潜力大、带动能力强、综合效益好等特征。


11.产业融合

 

产业融合是指在时间上先后产生、结构上处于不同层次的农业、工业、服务业、信息业、知识业在同一个产业、产业链、产业网中相互渗透、相互包含、融合发展的产业形态与经济增长方式,是用无形渗透有形高端统御低端、先进提升落后纵向带动横向,使低端产业成为高端产业的组成部分、实现产业升级的知识运营增长方式、发展模式与企业经营模式。


12.外资

 

外资,是指其他国家地区(包括港澳台地区)来本土以从事经济社会活动为主要目的,在遵守当地法律法规前提下,遵循市场机制法则,本着互利互惠的原则进行的独资、合资、参股等市场流入的资金。在我国,外资的利用方式主要分为三种:外商直接投资(FDI)、对外借款外商其他投资,其中FDI占有很大比例。


13.外资企业

 

外资企业是指外国的企业、其它经济组织或个人依据我国的有关法律,在中国境内设立的全部资本由外国投资者投资,并由外国投资者独立经营、自负盈亏的企业。


14.内资

 

内资指本地以外中华人民共和国境内(不包括港、澳、台地区)的企、事业单位、社会团体及其他投资者,来本地以从事经济社会活动为主要目的,遵循市场机制法则,本着互利互惠的原则进行的独资、合资、参股合作等而流入的资金。不包括中央和各级政府无偿捐赠等。


15.内资企业

 

内资企业是指以国有资产、集体资产、国内个人资产投资创办的企业,包括国有企业、集体企业、私营企业、联营企业和股份企业等五类。 投资企业类型选择法是指投资者依据税法对不同类型企业的税收优惠规定,通过对企业类型的选择,以达到减轻税收负担的目的的方法。


16.独角兽公司

 

独角兽公司一般指投资界对于10亿美元以上估值,并且创办时间相对较短(一般为十年内)还未上市的公司的称谓。


17.瞪羚企业

 

瞪羚企业是指创业后跨过死亡谷以科技创新或商业模式创新为支撑进入高成长期的中小企业。认定范围主要是产业领域符合国家和省战略新兴产业发展方向,涵盖新兴工业、新一代信息技术、生物健康、人工智能、金融科技、节能环保等领域。

 

18.上市公司

 

上市公司(The listed company),根据《中华人民共和国公司法》第四章第五节的相关规定,是指所公开发行的股票经过国务院或者国务院授权的证券管理部门批准在证券交易所上市交易的股份有限公司。所谓非上市公司是指其股票没有上市和没有在证券交易所交易的股份有限公司。


19.中外合资经营企业

 

中外合资经营企业是指由外国公司、企业和其他组织或个人,按照平等互利的原则,经中国政府批准在中国境内同中国的公司、企业或其它经济组织共同投资、共同经营、共担风险、共负盈亏的股权式经济组织。


20.招商引资的基本概念

 

招商引资是指地方政府(或地方政府成立的开发区)吸收投资(主要是非本地投资者)的活动。招商引资一度成为各级地方政府的主要工作,并且在各级政府报告和工作计划中出现。


21.招商引资的一般形式

 

1.有项目->找资金;

2.有资金->找项目;

3.有项目、有资金->找地方落户;

4.有项目、有技术、有品牌->找资金;

5.没项目、没技术、没资金->出让土地。


22.产业园
 
产业园区是指为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境,是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式,担负着聚集创新资源、培育新兴产业 、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力,通过共享资源、克服外部负效应,带动关联产业的发展,从而有效地推动产业集群的形成。按照不同的角度有多种类型分类,根据玩转园区里的分法,最常见类型有: 物流园区、科技园区、文化创意园区、总部基地、生态农业园区等。

23.产城融合
 
产城融合是指产业与城市融合发展,以城市为基础,承载产业空间和发展产业经济,以产业为保障,驱动城市更新和完善服务配套,以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。这是在我国转型升级的背景下相对于产城分离提出的一种发展思路,要求产业与城市功能融合、空间整合,“以产促城,以城兴产,产城融合”。城市化与产业化要有对应的匹配度,不能一快一慢,脱节分离。而且产城融合发展并不是一蹴而就,因此全面理解产城融合的内涵,有利于提出更为合理的规划建议。

24.特色小镇中国
 
特色小镇是指国家发展改革委、财政部以及住建部决定在全国范围开展特色小镇培育工作,计划到2020年,培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇,引领带动全国小城镇建设。

25.企业孵化器
 
企业孵化器本义指人工孵化禽蛋的专门设备。后来引入经济服务,指导这些企业能够不用或很少借用其它帮助将他们的产品或服务成功地打入市场。企业孵化器在中国也称高新技术创业服务中心,它通过为新创办的科技型中小企业提供物理空间和基础设施,提供一系列的服务支持,进而降低创业者的创业风险和创业成本,提高创业成功率,促进科技成果转化,培养成功的企业和企业家。

26.飞地经济
 
飞地经济是指打破区划限制,以最新国务院批准的各类开发区为主要载体,在平等协商、自愿合作的基础上,以生产要素的互补和高效利用为直接目的,在特定区域合作建设开发各种产业园区,通过规划、建设、管理和利益分配等合作和协调机制,实现互利共赢的区域经济发展模式。

27.总部经济
 
总部经济是指一些区域由于特有的优势资源吸引企业总部集群布局,形成总部集聚效应,并通过“总部—制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展,由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形态。

28.洼地效应
 
洼地效应是在经济发展过程中,把“水往低处流”这种自然现象引申为一个新的经济概念,叫“洼地效应”。从经济学理论上讲,“洼地效应”就是利用比较优势,创造理想的经济和社会人文环境,使之对各类生产要素具有更强的吸引力,从而形成独特竞争优势,吸引外来资源向本地区汇聚、流动,弥补本地资源结构上的缺陷,促进本地区经济和社会的快速发展。简单指一个区域与其他区域相比,环境质量更高,对各类生产要素具有更强的吸引力,从而形成独特竞争优势。

29.放管服
 
放管服,就是简政放权 、放管结合、优化服务的简称。“放”即简政放权,降低准入门槛。“管”即创新监管,促进公平竞争。“服”即高效服务,营造便利环境。

30.高新技术产业
 
高新技术产业是以高新技术为基础,从事一种或多种高新技术及其产品的研究、开发、生产和技术服务的企业集合。这种产业所拥有的关键技术往往开发难度很大,但一旦开发成功,却具有高于一般的经济效益和社会效益。高新技术产业是知识密集、技术密集的产业类型。产品的主导技术必须属于已确定的高新技术领域,而且必须包括高新技术领域中处于技术前沿的工艺或技术突破。根据这一标准,高新技术产业主要包括信息技术、生物技术、新材料技术三大领域。

31.先进制造业
 
先进制造业是相对于传统制造业而言,指制造业不断吸收电子信息、计算机、机械、材料以及 现代管理技术等方面的高新技术成果,并将这些先进制造技术综合应用于制造业产品的研发设计、生产制造、在线检测、营销服务和管理的全过程,实现优质、高效、低耗、清洁、灵活生产,即实现信息化、自动化、智能化、柔性化、生态化生产,取得很好经济收益和市场效果的制造业总称。

32.亩均论英雄
 
“亩产论英雄”,是将农业领域“亩产”概念引入工业领域,进行工业企业效益评价,实质是以最小的资源环境代价,获得最大的效益产出。绍兴县把“亩产论英雄”作为转变经济发展方式的基本理念,作为全面落实科学发展观的具体举措,作为检验经济又好又快发展的重要标准。在具体做法上,注重从体制机制上入手,探索和完善“亩产论英雄”的导向、约束、评判等机制,倒逼企业走科学发展之路,提高单位产出率。

33.投资环境
 
投资环境指工业和服务业的配套能力。政府须做的是分析当地产业发展状况和产业优劣势,制定当地产业发展规划,选出一定阶段的重点支柱产业,给予支柱产业政策扶持,加快发展,延长产业链和培育服务体系。

34.土地指标
 
土地指标是政府为了保护耕地面积,对建筑面积与其它项目的控制手段,上级下达给本级的用地和耕地保有量指标,其中包括耕地保有量、基本农田保护面积、城乡建设用地规模、建设用地总规模、城镇工矿用地规模、新增建设用地规模、新增建设用地占用农用地和耕地规模等。

35.土地出让分类
 
土地出让一般分为五类:商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条,各类用地出让的最高年限为:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

36.土地出让方式
 
土地出让方式是指土地使用权取得者取得用地的一种方式,同时也是土地资产处置的一种方式,出让方式有挂牌、协议出让、招标和拍卖四种形式。中国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年,商旅、娱乐用地40年,其他用地50年。

37.土地流转
 
土地流转是指土地使用权流转。土地使用权流转的含义,是指拥有土地经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。

38.工业用地
 
工业用地就是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。工业用地进一步细分为一类、二类、三类工业用地。一类工业用地:对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地二类工业用地:对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地三类工业用地:对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。

39.什么是生地、毛地、净地、熟地?
一般而言,生地、熟地重点着眼于建设;而毛地、净地更多着眼于出让。
(1)生地:生地是指国土局尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。
(2)毛地:毛地是指在城市旧区范围内,尚未经过拆迁安置补偿等土地发过程、不具备基本建设条件的土地。
(3)净地:净地是指已经完成拆除,地面平整,并且不存在未被拆除的建筑物、构筑物等其他设施的土地。与其相对的是毛地,毛地指地上存在需要被拆除的建筑物、构筑物等其他设施的土地。从物质的角度来讲,净地是指完成基础设施配套,场地内达到开工条件的土地;从权属的角度看,净地是指没有设定他项权利,土地占有、使用、收益、处分等权利不受限制的土地。
(4)熟地:熟地主要是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入,可直接用于建设的土地。

40.土地储备
土地储备,是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内,对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地,进行储存或前期开发整理,并向社会提供各类建设用地的行为。
 
41.土地投资
 
土地投资是以土地为载体,或以土地为投资对象,通过对土地进行开发,促进土地增值,从而获得投资收益。一般直接进行土地投资具有位置固定(属于不动产投资)、投资额较大、资金占用时间长、增值明显等特性。

42.厂房知识及分类
 
厂房主要用于从事工业制造、生产、装配、维修、检测等活动的房屋。
(1)按建筑结构分类标准结构、排架结构、框架结构、砖混结构、钢铁结构
(2)按建筑层数分类单层(一层)、双层(二层)、多层(二层以上)、独栋(独门独院)
(3)按适用功能
机械加工制造、重工类:一般要求单层,而且对厂房的高度、地面承重有要求,部分行业要求行车梁,可以装行车(吊车)。
轻纺电子加工类:双层和多层厂房即可,考虑原料、货物进出方便,一般要求有工业货梯2吨或以上。
食品化工类:除了房屋结构之外对房屋的配套有一些要求,比如:环保、消防、排污等。物流仓库类
 
43.标准厂房及基本要求
 
标准厂房指在指定区域内统一规划,具有通用性、配套性、集约性等特点,主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。标准化厂房的“标准”与行业性质有关,因为各行业的标准化厂房用途、结构、设备和资金等情况不同。因此,不同行业没有统一的标准化厂房。相同行业,在一定范围内有一定的标准规范,这种“标准”也是相对而言的。
 
标准厂房的基本要求:
(1)设备的安装应符合要求,包括设备间距、工艺流程的合理性等。
(2)安全通道宽度要大于1.4米,主通道宽度应大于3米,人行通道宽度要大于0.8米。
(3)消防设计要合理,并保证符合消防安全要求,要求与办公室装修,写字楼装修一样。
(4)工房内要有区域划分,包括加工区、产品存放区、原料存放区、休息区等。
(5)配电、照明等动力柜要符合安全要求。
(6)标语、标识、操作规程、定置图要醒目,要有宣传栏。
(7)定置管理:其它要求根据产品结构合理规划定置。

44.建筑密度
 
建筑密度是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。
 
45.建筑容积率
 
容积率又称建筑面积毛密度,项目用地范围内地上总建筑面积(必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。(容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标)

46.建筑系数
 
建筑系数指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比,以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下,尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求,并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

47.投资强度
 
投资强度即固定资产投资额(包括厂房、设备和地价款)除以土地面积,是衡量开发区土地利用率的重要标准。投资强度、投资总额和注册资本之间是有一定联系的,其中前两者之间存在一定的逻辑关系。

48.固定资产投资
 
固定资产投资是以货币形式表现的、企业在一定时期内建造和购置固定资产的工作量以及与此有关的费用变化情况。包括房产、建筑物、机器、机械、运输工具、以及企业用于基本建设、更新改造、大修理和其他固定资产投资等。
 
49.固定资产投资额
 
固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产的工作量以及与此有关的费用的总称。反映固定资产投资规模、速度和投资比例关系的综合性指标。国家规定投资计划和控制投资规模的重要依据。1989年1月起,国家将其作为定期公布的8项重要经济指标之一。一般公布的是全民所有制单位基本建设和更新改造自年初至报告月止累计完成的固定资产投资额。固定资产投资额按其构成内容可分为:建筑安装工程投资;设备、工器具购置投资和其他费用。

50.土地出让金
 
土地出让金作为政府性基金的重要组成部分,是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。

51.土地出让金一般计算办法
(1)有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照全部地价40%计算。
(2)发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。
(3)通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。
(4)划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。

52.PPP
 
PPP(Public—Private—Partnership)指在公共服务领域,政府采取竞争性方式选择具有投资、运营管理能力的社会资本,双方按照平等协商原则订立合同,由社会资本提供公共服务,政府依据公共服务绩效评价结果向社会资本支付对价。PPP是以市场竞争的方式提供服务,主要集中在纯公共领域、准公共领域。PPP不仅是一种融资手段,还是一次体制机制变革,涉及行政体制改革、财政体制改革、投融资体制改革。
 
53.BOT
 
BOT是(build—operate—transfer)即“建设—经营—转让”,实质上是基础设施投资、建设和经营的一种方式,以政府和私人机构之间达成协议为前提,由政府向私人机构颁布特许,允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务。政府对该机构提供的公共产品或服务的数量和价格可以有所限制,保证私人资本具有获取利润的机会。整个过程中的风险由政府和私人机构分担。当特许期限结束时,私人机构按约定将该设施移交给政府部门,转由政府指定部门经营和管理。
 
54.BT
 
BT是英文Build(建设)和Transfer(移交)缩写形式,意即“建设--移交”,是政府利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设项目的一种融资模式。BT模式是BOT模式的一种变换形式,指一个项目的运作通过项目公司总承包,融资、建设验收合格后移交给业主,业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。目前采用BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。
 
55.招标有哪些方式?
 
招标按竞争开放程度,招标分为公开招标和邀请招标两种方式。
(1)公开招标。属于非限制性竞争招标,这是一种充分体现招标信息公开性、招标程序规范性、投标竞争公平性,大大降低串标、抬标和其他不正当交易的可能性,最符合招标投标优胜劣汰和三公原则的招标方式,常用的采购方式。
 
(2)邀请招标。属于有限竞争性招标,也称选择性招标。邀请招标适用于因涉及国家安全、国家秘密、商业机密、施工工期或货物供应周期紧迫、受自然地域环境限制只有少量几家潜在投标人可供选择等条件限制而无法公开招标的项目,或者受项目技术复杂和特殊要求限制,且事先已经明确知道只有少数特定的潜在投标人可以响应投标的项目,或者招标项目较小,采用公开招标方式的招标费用占招标项目价值比例过大的项目。

56.投资密度
 
投资密度是指单位面积内吸收投入的资金数量,工业园区资密度主要指工业园区累计投资额(包括园区和企业的基础设施投入、购地投入、基建投入、设备投入及其他投入)与建成面积的比值投资密度=工业园区累计数额/建成面积的比值。
 
57.投资回收期
 
投资回收期亦称“投资回收年限”。投资项目投产后获得的收益总额达到该投资项目投入的投资总额所需要的时间 (年限)。投资回收期的计算有多种方法。按回收投资的起点时间不同,有从项目投产之日起计算和从投资开始使用之日起计算两种;按回收投资的主体不同,有社会投资回收期和企业投资回收期;按回收投资的收入构成不同,有盈利回收投资期和收益投资回收期。
 
58.资产评估
 
资产评估是指由专门的机构和专业人员,依据国家相关法律、法规、政策和调查研究所获得的资料,根据特定目的,遵循一定的工作原则、程序和标准,采用相应的经济原则和适当的计算方法,重新确定某种资产价值的工作,简要就是对资产某一时点的价格进行估算。

59.外资质量评价的基本标准
 

(1)是否符合国家的产业政策;

(2)是否符合国家的区域外资政策;

(3)技术水平是否先进适用;

(4)项目是否符合环保要求;

(5)能否提高原有企业的经营管理水平;

(6)是否创出了中国自己的品牌;

(7)合资企业是否由本国资本掌握控股权;

(8)合资产品的市场结构是否优化;

(9)合资是否有利于增强原有企业的活力;

(10)合资企业的利税指标是否达到要求;

(11)合资企业是否具有长期持续发展的后劲。


60.外来客商哪些投资可以计算实际进资
 

(1)农业开发、生产项目,当年实际投入的生产成本;

(2)房地产开发(含市场建设开发)项目,受让土地投资、基础工程费和拆迁安置费;

(3)以设备、技术、商标、知识产权作价的资金;

(4)在银行长期贷款(一年及以上)用于企业发展投入的资金;

(5)与驻市大中型企业合作开发项目的投资额;

(6)捐赠用于生产性项目和社会公益事业的资金;

(7)企业的流动资金(按当年投资某月份的财务报表计算),但流通、咨询、中介服务类企业只认定固定资产投资;

(8)各部门争取上级计划之外的资金。


61.外商投资企业如何办理退税手续
 

(1)纳税人申请减税、免税,应向主管税务机关提出书面申请,并按规定附送有关资料;

(2)减税、免税的申请须经法律、行政法规规定的减税、免税审查批准机关审批;

(3)纳税人在享受减税、免税待遇期间,仍应按规定办理纳税申报,并按税务机关的规定报送减免税金统计报告;

(4)纳税人必须按照法律、行政法规以及税务机关的规定使用减免税金。对不按规定用途使用的,税务机关有权取消减税、免税,并追回已减免的税款;

(5)纳税人享受减税、免税的条件发生变化时,应当及时向税务机关报告,经税务机关审核后停止其减税、免税,对不报告的,税务机关有权追回已相应减免的税款;

(6)减税、免税期满,纳税人应自期满次日起恢复纳税。


62.M0用地
 
M0(新型产业用地)是在工业用地(M类)中增加新型产业用地,主要为了满足产业转型升级需求。
 
M0是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。即在工业用地(M类)中增加新型产业用地(M0),是指:融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

63.三通一平,五通一平,七通一平,十一通一平分别指?
 
三通一平是建设项目在正式施工以前,施工现场应达到水通、电通、道路通和场地平整等条件;
 
五通一平是建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作,一般包括:通水、通电、通路、通讯、通排水、平整土地;
 
七通一平指基本建设中前期工作的道路通、给水通、电通、排水通、热力通、电信通、燃气通及土地平整等的基础建设。
 
十一通一平的基础设施,即:道路、给水、雨水、污水、电zhi力、供热、工业蒸汽、天然气、通讯、互联网、有线电视网和土地平整。
 
64.产业园区类型
(1)特色产业园区是专门为从事某种产业的企业而设计的园区,园区的产业定位明确。这种园区一般是在区域特色工业也就是地方企业集群发展到一定阶段后出现的。
 
(2)产业开发区式的产业发展方式往往是政府或企业在没有切实产业基础的地区征用土地完善基础设施,然后再运营相关成熟模式来形成园区,加上优惠政策招商引资,,吸引企业进驻,,所谓的“筑巢引凤”,可以称之为先建园区后引产业的发展模式。
 
(3)按其类型可分为:物流园区、科技园区、文化创意园区、总部基地、生态农业园区等。
 
65.政府引导基金

政府引导基金又称创业引导基金,是指由政府出资,并吸引有关地方政府、金融、投资机构和社会资本,不以营利为目的,以股权或债权等方式投资于创业风险投资机构或新设创业风险投资基金,以支持创业企业发展的专项资金。
 
66.工业用电
 
工业用电是指主要从事大规模生产加工行业的企业用电。三相380V供电,或者直接高压电线进户。

67.大工业电价
 
大工业电价,是用户受电变压器总容量(包括不经过变压器的高压电机的容量)在315kVA及以上的电冶炼、烘焙、电解、电化的一切工业生产用电,机关、部队、学校、学术研究、试验等单位的附属工厂生产产品并纳入国家计划或对外承收生产及修理业务的用电电价 。

68.市场化招商
 
市场化招商引资是指依靠市场机制发挥作用通过市场经济配置资源,由政府部门退出主导位置让位于企业和其他社会组织的一种招商引资模式。招商引资本质上是一种市场活动,其主体地该是市场与社会。因此,随着市场经济体制的完善,市场化招商引资自然浮出水面,成为新时期招商引资的理想模式。

69.项目包装
 
项目包装是项目发掘、论证、包装、推介、开发、运营全过程的一揽子计划。而项目的实施成功与否,除其它条件外,首要的一点就是所包装的项目是否具有足够吸引力来引入资本的投入。

70.项目包装应当重点把握的几个问题
 

(1)要认真学习市场经济理论,掌握与项目包装的相关知识。

(2)项目包装要符合国家产业发展政策,符合当地经济社会发展的需要。包装项目时要看项目是否具有市场效益和发展前景,看项目是朝阳产业还是夕阳产业,看项目是短期见效赚钱还是长时间才能收回成本。要深刻认识项目包装的目的是:要让投资者在短时间内选择既是政府需要的,又是投资商风险较小的和发展前景看好的。


71.怎样编制项目?
 

(1)按照省招商合作局统一的格式进行编制。

(2)在项目概况方面,着重介绍实施该项目的目的、必要性依据、拥有的资源状况和拟选址情况。

(3)项目建设内容上,应该说明项目准备建设多大的生产规模投资额多大。

(4)效益分析上,应着重分析实施该项目的年产值有多大,投资利润率有多大,带来的社会效益如何。

(5)市场前景方面,应分析包括国际国内对该产品的需要情况、现有产能、市场空间有多大以及未来的发展状况怎么样。


72.项目评估指标有哪些?
 

(1)项目主体产能规模和项目投资总额

(2)项目所属产业是否符合产业园区产业规划

(3)项目效益评估(主要指税收)

(4)项目达效速度

(5)投资项目产业发展前景

(6)环境影响

(7)是否属外资项目

 
73.园区招商的主要环节构成
 
客户拜访—电话接听—预约来访—客户接待—客户跟进—客户洽谈—合同签订—回款保障—装修入驻—园区服务
 
74.产业园区招商的四个阶段
 
阶段一:开发前期招商开发前期招商,是指产业园区开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商,通常指大的主导企业招商、大型项目招商等。
 
阶段二:开发中期招商开发中期招商,是指开发商为了推动整个项目的招商,按照项目的市场定位进行有选择的、大型企业的招商。
 
阶段三:开园招商开园招商,主要是为了项目顺利开业所进行的招商工作。
 
阶段四:开园后招商开园后招商,是指项目开业后进行的招商工作,根据园区定位进行进一步调整。

75.产业园区招商特点
 
特点一:招商是一个系统工程产业园区项目招商是一项科学而系统的工程,具有难度大、涉及面广、时间跨度大、短时效果不明显等特点。
 
特点二:招商周期长园区成功招引一家投资企业的周期为6—8个月,而招进大型企业耗费时间往往在一年以上。
 
特点三:对招商从业人员要求高产业园区是一个完整的产业链,必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力,还要有一批既懂地产又懂产业的复合型人才和专业化团队。

76.产业园区招商原则
 
招商是产业园区重点工作,但是“见商即招”的做法不可取,招商中需要遵循以下原则:
 

(1)突出重点产业明确产业发展目标,突出重点产业招商,抓龙头促集群,以重大项目带动产业跨越。

(2)突出重点区域瞄准重点区域:珠三角、长三角、京津冀等区域,集中人力、物力,开展针对性招商。

(3)突出园区特色结合自身区域内产业分布特点,整合优质资源,形成主导产业,打造园区特色产业。

(4)产业集聚原则结合实际和自身优势,研究确立园区发展的主导产业。积极引入高端、总部型、规模大、产出高的产业类项目,培育壮大园区主导产业和特色产业。

(5)质量优先原则严格执行项目引进参考标准,对引入项目进行全面、客观科学的评价,认真进行可行性分析。对于能够促进产业聚集,形成区域品牌的项目,需予以重点扶持。


77.产业园区招商模式
 

(1)购地自建

入园企业根据自身发展需求购买土地自主投资建厂。

(2)厂房出售或出租

园区根据入园企业需求度身定做厂房,以出租方式转让使用权或出售方式转让产权。

(3)定向开发

企业定制业务是指根据企业的生产办公特殊需求,进行物业的“量身定制“,单独规划计划、建造物业交由企业使用,并提供入住后服务。

(4)先租后买

园区按投资者要求修建厂房,先租后买。

(5)合资合作

园区以土地或厂房入股,入园企业以设备、技术等投入,合资或合作组建新的公司。


78.产业园区招商工作流程
 
(1)招商前准备
  • 对园区进行市场调查和目标客户分析
  • 确定招商条件和对象
  • 确定经营模式:投资经营、委托经营、租赁经营、直接经营、虚拟经营
  • 制定招商优惠策略
  • 拟定整体招商方案
  • 战略制定客户招商月计划、周计划
  • 招商人员准备
  • 招商材料前期准备
 
(2)初期开发阶段
  • 开发客户、对客户信息归档完善
  • 选信息,审核
  • 研究项目,填写信息表及项目表
  • 做项目材料,研究企业
  • 进行拜访、接洽
 
(3)中期洽谈阶段
  • 客户需要了解,站在客户立场帮企业分析
  • 详细询问企业的各项标准
  • 进行目标客户开发、拜访、接洽
  • 介绍园区,推荐厂房
  • 带客户到现场商洽项目与投资建议、跟踪、备案
  • 双方确定合作对象、签订定招商意向书、交纳定金
  • 与客户沟通、谈判、方案修改与认可
  • 项目评估
  • 项目跟踪(追踪)
  • 签定协议或草签合同
 
(4)后期签订注册阶段
  • 签定租赁合同,确定当地优惠政策
  • 收取租金及注册材料
  • 协助在当地注册公司
  • 长期服务
 
79.招商引资工作中有哪些法律风险?
 

(1)项目可行性法律论证问题

(2)投资方资信及履约能力问题

(3)签约主体问题

(4)出资问题

(5)土地使用权相关问题

(6)优惠政策问题

(7)政府担保问题

(8)合同权利义务失衡问题

(9)违约责任问题

(10)合同条款与文字表述规则问题

 
80.产业园区开发模式
 
园区综合模式、地产商模式、企业自用模式、基金模式、政府开发模式等。

81.产业地产
 
产业地产是围绕着微笑曲线,构建的产业价值链一体化平台,以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象,整合自然资源、社会资源、经济资源等,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

82.物流地产

物流地产是经营专业现代化的物流设施的载体,是出于房地产开发企业对利润的追求,根据物流企业客户需要,选择一个合适的地点,投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。
 
83.企业选址的原因有哪些?
 
投资新办、增产扩容、战略性搬迁、增设分厂、政策牵引等
 
84.企业选址需要考虑的因素
 
选位
地区政策、目标市场、原材料供应、运输条件、与协作厂家的位置、劳动力资源、气候条件、基础设施条件等
 
定址
场所大小和成本、周边环境、地质条件、可拓展条件、员工生活方便性等
 
85.企业选址的四个阶段
 
第一阶段:地址筛选
第二阶段:实地考察
第三阶段:协商洽谈
第四阶段:执行投资计划
 
86.影响企业家投资的因素有哪些?
 
市场潜力、生产资源、产业基础、投资经营成本、区位交通、基础设施和生活配套是否完善
 
87.产业园区招商成功核心点
 
(1)市场情况调查
市场真实需求的把握是招商成功的关键之一,招商负责人必须随时了解市场变化的情况,包括:需求变化、政策变化、环境变化、竞争对手等。
 
(2)园区的功能定位
定位是否准确与完善,关系到企业入驻后未来发展的关键要素,也是增强企业信心的关键。
 
(3)完善的营销推广方案
形象与主题的成功定位,能吸引大量关注的眼光,自然成功的机会更高。
 
(4)精密的招商执行方案
招商工作就如去战场打战,没有安排和计划的作战方案,必然的结果就是失败。
 
(5)招商团队的组建
人才战略、资源整合才是关键,不同行业的资源整合在一起,对招商的成功率起到重要的作用。
 
(6)招商政策的执行
在市场实操过程中,多渠道、多方式展开招商工作,及时调整主攻策略,是决定项目成功与否的关键。
 
(7)策略调整
在实际招商过程中,经常会出现招商政策不符合市场需求或招商策略失误的情况,这就需要招商团队负责人在实际执行过程中,及时发现问题,并对招商政策及招商策略进行及时调整。
 
88.政府园区招商渠道有哪些?
 
(1)行业渠道
行业信息平台:行业网络、网络论坛、QQ、微信群、招商会等。行业渠道是最有效,最具针对性,利用行业渠道,对后期工作起到事半功倍效果。
 
(2)信息渠道
项目相关的信息咨询机构建立关系,利用利益互补,建立长期合作关系。
 
(3)业界渠道
依托业界同行的渠道开展,如:中国工业地产联盟等。
 
(4)人脉渠道
人脉渠道是渠道建设重要的组成部分人脉渠道的开发平台:相关讲座、相关演讲、论坛、晚会、行业活动开展。
 
89.政府园区招商引资的方式有哪些?
 
(1)资源招商
资源招商是指依靠当地的优势资源,引进投资项目。例如,一个地区有优质农产品、煤炭、矿产等优势资源,克积极引进一批煤化工、农产品开发、矿产资源开发和商贸物流项目。充分利用当地的优势资源,进行针对性的资源招商,以资源换项目,将优势资源配置给优质企业,降低企业的运营成本,让企业看到了“投资”的效益,从而前来投资建设项目。
 
(2)项目招商
项目招商,就是园区不但提供场所,而且还依托园区来提供项目,用园区的项目来招商。
 
(3)产业招商
以产业为依托,借助当地比较优势和合理的产业定位,围绕产业的主导产品及其上下游产品进行招商,有意识地选择符合本地产业需求的项目进行重点攻关引进,对优化当地产业结构·起到积极作用,并形成产业聚集,进一步积累资本。
 
(4)活动招商
提供会议活动来招商是一种效果非常好的方法,举办和参加各种会议,广泛接触交流,寻找合适的有投资欲望的合作伙伴。会议上面对面宣传园区项目的情况,现场与投资企业互动交流。
 
(5)展会招商
展会招商是通过各种方式将那些对拟办展览会所展示的产品有需要和感兴趣的采购商和其他观众引进展览会,邀请观众到展会来参观。观众是展会成功举办不可或缺的重要因素,拥有一定数量和质量的观众是一个展会成功的重要标志之一。一般来说,"招商比招展更重要",展会成功的关键在于招商。
 
(6)商会招商
商会招商是指利用本地以及其他各地的商会,走访各地的同乡商会、行业商会、基层商会、私企协会、台商协会以及代表性企业,拜访商会领导,会晤企业界人士,就加强双方交流合作进行深入探讨。主动请进来,积极邀请来实地考察。
 
(7)上门招商
上门招商也可以叫敲门招商、登门招商,是一种最直接的招商方式,招商效果显著。它主要是在园区确定招商群体之后,有针对性地有目的地进行走访和沟通,传达园区的招商信息,进行招商。
 
(8)驻点招商
在目标企业聚集的地方,园区可以考虑派招商人员驻点招商,设立招商分部,减少招商人员来回的成本。
 
(9)中介招商
中介招商是通过专业的投资中介机构,将招商项目推向相关投资市场,然后通过公开、公平、公正的严格程序,由专业机构为招商方选择合适的合作伙伴和投资者。
 
(10)传媒招商
传媒招商主要包括在报纸、杂志、广播、网络、信件等媒体上进行招商宣传,刊登招商项目进行项目推介,吸引有投资意向的投资者前来考察投资。
 
(11)广告招商
刊登园区招商广告是目前大多数园区开展招商最常用的一种方法,园区招商广告多样化,但是成本相对较高,因此,一定要针对特定的目标企业和区域选择相应的广告方式,以提升宣传的效果。
 
(12)网络招商
通过网络这一工具,发布信息、收集信息、整理信息、联络投资者、服务投资者,从而让投资者知道园区,最终达到招引企业入驻的目的。
 
(13)以商招商
以商招商借助企业的信息渠道、商务渠道、人脉资源,能达到以最小的成本获取更大的效应。园区可以将广泛开展以商招商工作作为对外开放招商的突破口。
 
(14)委托招商
委托招商是指在重点区域的城市有选择地聘请有实力、有资源的企业家、知名人士、商会组织和中介服务机构,以及在园区的外来投资者和投资企业中选聘招商代表,签订代理合同,委托鼓励他们帮助联系其他投资者来园区置业投资。
 
(15)关系招商
关系招商的做法,要利用好政府的关系和园区投资者的关系。
 
(16)优惠招商
优惠招商是指通过各种政策上的优惠吸引企业入驻,一般在产业园区项目初建时期基本都要依靠政策优惠招商,通过各种战场上的优惠吸引企业。

90.产业园区品牌传播策略
 
第一步:构建产业园区品牌策略平台
第二步:构建产业园区广告传播概念平台
第三步:确定产品销售和招商的传播概念
第四步:构建产业园区广告执行平台

91.发布园区招商信息的常用渠道
 
(1)通过宣传媒介传播:通过报纸、杂志、新闻发布会、行业管理部门内部刊物、互联网招商平台等。
(2)通过中介机构传播:通过专门的招商引资平台投放广告、捕捉意向客户。
(3)私人介绍:私人介绍带有信任成分,通过洽谈大都能够进入考察阶段,成功率较高。
(4)直接联系:通过电话簿等企业登记渠道,查询到潜在投资者联系方式直接发函或致电。

92.哪些土地可以免缴土地使用税
 
(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地;
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;
(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;
(5)直接用于农林、牧、渔业的生产用地;
(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用月份起免缴土地使用税5-10年;
(7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
 
93.哪些土地可以减免土地使用税
 
下列土地由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税:
 
(1)个人所有的居住房屋及院落用地;
(2)房产管理部门在房租调整改革前已租的居民住房用地;
(3)免税单位职工家属的宿舍用地;
(4)民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地;
(5)集体和个人开办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。
 
94.园区招商培训的核心内容
 
(1)园区机项目知识培训
(2)沟通技巧培训:接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等
(3)招生专业知识培训:招商流程、谈判技巧、表格填写等
(4)招商要领培训:招商的战略步骤、目标分解、企业定位合同解读、市场操作方案、常见问题的解答与应对等
 
95.招商谈判前需要掌握
 
(1)熟悉政策法规
(2)掌握投资环境
(3)清楚项目现状
(4)具备谈判所需的策略和艺术

96.招商谈判前需要做哪些准备工作
 
(1)谈判人员的组成
谁主谈,谁配合,谁做顾问,各种角色要齐备,事先要有明确的分工。谈判人选必须慎重考虑,作为招商谈判人员必须注重平时的学习和实战训练,不断提高自己的综合谈判素质和能力。
 
(2)谈判材料的准备
招商项目材料的准备。招商项目材料一般包括:环境材料、招商主体资料、招商项目资料、招商技术资料、商标与专利资料等。法律文件的准备。
 
97.招商谈判的基本过程
 
(1)导入阶段
这个阶段主要是参与者介绍对方认识,通过自我介绍和互相介绍,使参与者互相有一个大致的了解。
 
(2)概述阶段
概述的目的一方面表达自己的目的和想法,但不能合盘端出,同时隐藏着摸底对方的意图。
 
(3)明示阶段
谈判双方一般无外乎四个问题:自己所求,对方所求,彼此互相所求和外表没有表露的内蕴需求。
 
(4)交锋阶段
交锋阶段是在谈判中双方坚持立场的对抗阶段。
 
(5)妥协阶段
交锋阶段不会永远僵持下去,接下来的是一方的妥协或双方的共同妥协。
 
(6)协议阶段
经过交锋和妥协,双方认为达到自己的理想,可以签订协议或合同。
 
98.招商谈判人员三具备
 
(1)过硬的业务知识
(2)准确的语言表达能力
(3)稳定的心理素质
 
99.产业介绍技巧
 
从营销学角度来说,产业产品介绍应当遵循“特性→优点→利益”的基本线索进行阐述。从园区的特性卖点开始,对卖点优势之处进行阐释,最后再上升到给企业的利益层面上。
 
100.招商人员知识充电需要学习书籍
 
第一类市场营销方面的书
第二类企业管理方面的书
第三类金融证券方面的书
第四类科技创新方面的书

 

中机院以研究和规划为引领,以招商托管为支撑,从咨询、规划设计软服务向开发运营领域迈进,形成多元化业务版块。服务范围涵盖大数据、咨询、规划、招商运营及托管等5大类服务。
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