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园区运营:产业融入城市生活与生态的构建法则

来源:中机院  时间:2021-04-06  点击:
  随着城市发展半径的不断扩容与人们对办公与生活需求的水涨船高,传统的产业园区逐渐被时代淘汰,新兴的产业园区则被赋予了新的使命,即融合产业与城市的发展,既要让园区融入城市生活,又要让园区成为城市生态的一部分。

  随着城市发展半径的不断扩容与人们对办公与生活需求的水涨船高,传统的产业园区逐渐被时代淘汰,新兴的产业园区则被赋予了新的使命,即融合产业与城市的发展,既要让园区融入城市生活,又要让园区成为城市生态的一部分。

  随着城市发展半径的扩容,曾经人们印象中的产业园区走进了人们生活的范围,但在早期的工业园区规划建设中,以基础设施投资和招商引资为重点的偏驳致使园区忽略了生活与生态的基本功能,导致产业发展与城市发展相对割裂。而当产业园区不断缩小与城市的距离、在此办公的人们不断产生新的需求时,这种割裂就成为了产业园区发展的最大障碍,与城市的融合也就慢慢呼之欲出。

  与商业一样,如今的产业园区从前期规划设计到后期管理,都需要运营思维来主导。

  随着城市发展半径的不断扩容与人们对办公与生活需求的水涨船高,传统的产业园区逐渐被时代淘汰,新兴的产业园区则被赋予了新的使命,即融合产业与城市的发展,既要让园区融入城市生活,又要让园区成为城市生态的一部分。

  无论是功能构成、交通组织,还是开发手段、互动行为,“融合”于产业园区而言,核心就是要将园区设计的方方面面作为城市的一部分进行整体打造,兼容生活与生态的相互联系,相互影响。

  本文选取了一些国内外的优秀产业园区案例,解读产业融入城市生活与生态的构建法则。

  1、融合城市生活:集大成的产业社区
  所有产业园区的核心都是人,衣食住行是人们生活的必须,于是,一些集大成的产业园区就将生活的方方面面,城市生活的一切功能集于一处,将产业反映的空间形态与城市的各个层面融合起来,打造社区化的产业园。

  准确来说,产业社区是以产业为基础,融入城市生活等功能,产业要素与城市协同发展的新型产业集聚区的新型概念。它相对于传统产业园区来说,打破了地理边界,空间更开放、企业生态更多元、社群交流更活跃,可以说,产业社区是产业园区的3.0时代,见图1。

  新加坡产业园区的发展十分注重与城市功能的融合,园区除了要配备复合配套,还要兼具整个城市发展的生活功能。在产业社群的打造上,我们以新加坡产业园区为例。

  1.1 新型园区的代表——樟宜商务园
  1998年JTC在樟宜机场附近规划新建樟宜商务园,园区占地面积71.07公顷,租期为30年。

  该园区可以说是3.0时代产业园区的典型代表,以花园式的环境、便利的轨道交通、配套齐全的生活设施吸引了如IBM、Honeywell、Xilinx、华为、爱立信、花旗集团、DBS银行、瑞银、瑞士信贷、摩根大通、渣打银行等众多知名跨国企业的进驻。

  樟宜商务园毗邻成熟的生活片区,园区位于樟宜机场附近,周边分布成熟的居住社区、邻里中心,生活设施非常方便;教育设施主要有新加坡理工大学,职业技术学校,能与园区行程良好的人才互动;城市配套主要有新加坡博览中心,丹那美拉高尔夫球场、拉古纳国家高尔夫球场和乡村俱乐部,见图2。

  基于成熟的周边配套,园区采用功能混合型园区发展模式,在功能构建上主要包括商业+金融+办公+酒店+居住,其中园区配套的构成情况大致为:商业51%,酒店居住28%,商业服务约21%。

  在樟宜商务园,商业面积的占比已大大超越产业面积,这里成为了以商业驱动产业发展的混合型社区,加之周边充足的居住人口,与其说樟宜商务园是产业园区,不如说它是一个承载着烟火气的商业生活中心。

图1:产业园区升级模式
 
  图2:樟宜商务园区位图

  通过新加坡产业社区,我们可以清楚的看到产业社区的双重属性,即“产业”和“社区”。产业聚集了大量就业人才,是社区形成的基础,而社区强化了对人才的吸引力,通过搭建产业主体和就业人才的社群平台,打造生态、舒适的生活环境。

  1.2 园区升级的代表——天津智慧山

  目前,国内的一些产业园区也开始探索向产业社区的转型,比如天津的智慧山。

  这个项目非常低调,但做得相当扎实。这个20万平方米的科技园区聚集了国内知名数字传媒、游戏动漫和文化创意的龙头企业,常年保持95%以上的出租率。

  近年来,智慧山开启了一场融合产业与城市功能的更新之路。以“科技+文化+生活”为产业社区主张,打造艺术中心、数字雕塑广场和山丘广场,并引入星巴克、麦当劳、7-11、便利蜂、网易严选、莎莎、隐山料理等知名商业品牌,形成高新区区域科技白领、年轻精英和周边家庭首选的生活消费目的地。

  智慧山山丘广场自2017年6月建成并投入使用,由36万片竹片构成,是亚洲最大的竹结构户外广场。初次亮相,纪录电影《内心引力》导演及主创一行现身千人观影现场,与大家交流追寻梦想的故事,活动以“梦想”为主题,也象征着山丘广场的城市定位,在钢铁丛林的世界里,为都市人提供一片安放灵魂与生活的空间,这里适合放下脚步,约会交友,看电影,读读书,喝杯咖啡,吹吹风,放空心灵。随着活动的不断丰富,山丘广场已成为天津新的城市文化地标,为市民生活提供更加丰富的选择。

  总体而言,要打造优秀的产业社区,一些条件必不可少:

  (1)更为开放的空间。摒弃传统园区封闭的发展理念,打破地理边界,与周边环境融为一体。

  (2)注重产业链的搭建、产业生态的形成。产业社区除了生产型企业,更强调产业链的上下游产业和产业生态的形成。比如,积极引入金融、商务服务、咨询等相关企业,通过完善创新链、人才链、资金链以构建产业生态,发挥产业协同效应和聚集效应。

  (3)产业园区的多元功能。除生产功能外,园区还要兼具居住(人才公寓、住宅)、商业(零售、餐饮)、文化娱乐、体育休闲、景观绿化等功能,为生产者提供宜居宜业的社区环境。

  (4)社群属性突出。通过互联网、大数据等新一代信息技术,为产业发展、企业沟通、人才交流等提供技术支撑,形成人流、物流、资金流、信息流交织的网络。

  (5)产业社区氛围的营造。除了硬件设施的配备,产业社区应更重视社区的氛围营造,与企业建立良好深层次互动,构建完善的服务体系并重视产业社区物理空间的设计、居住舒适度的打造等。

  2、接轨城市生活:商业化的文创产业园
  任何一个国家的经济从第二产业到第三产业的发展进阶中,都会孕育出一批批新兴产业,而随着互联网的普及,数字技术、媒体传播、文化创意等行业迅速崛起,作为产业的承载,文创产业园区应运而生,而一些优秀的文创产业园区,为了让租户更好的对话市场,开始用商业作为链接,深挖文化创意的商业价值,并渐渐让产业园区成为人们的娱乐休闲生活的高地。

  在这方面,天津的智慧山在升级过程中非常强调“文化与科技”的融合。

  一方面租户中文化创意、数字传媒企业比例相当高,业绩效益在国家广告产业园中名列前茅,也是国家科技文化创新试验基地;另一方面在日常运营中形成了独特的文化社群运营的体系,每年50场展览、演出和市集类活动,从诗歌节、艺术节、音乐会、到儿童戏剧展演,全年不停歇,在科技和互联网圈拥有诸多忠粉,正逐渐成为具有全市吸引力的文青聚集之地。

  文化创意园区的运营重点不应仅限于如何引进产业,更应该关注的是如何激发创意及创新能量,使文创园区名副其实的成为具有鲜明文化形象、并以此为凝聚力,在引进来的同时更要注重走出去,融入周边商业发展,实现工作、居住、休闲的多功能融合发展园区。

  3、构建城市生态新空间:花园式产业园
  在上面的这些产业园在努力走入城市生活的同时,另一些产业园区正在以一己之力构建新的城市生态空间。

  在人们的传统认知中,城市经济的发展始终离不开“生态”的牺牲,伦敦曾被称为“雾都”,洛杉矶发生过光化学烟雾事件,熊本县的水俣病事件也曾轰动世界。看起来,城市产业的发展难免会造成城市生态的缺失。

  但是,日本产业园的发展恰恰打破了这一“认知”,在日本,工业园区既是一个高效率的生产基地,但更是一个宜居生态的大花园。

  最典型园区代表就是富士市工业园区。这个园区是1997年开始建设的,土地面积为1065亩,共有9家企业,年经营额390亿日元。园区内虽然有一家是化工企业,有一家是造纸企业,但调整池内的水依然清澈如故。区内有两种绿地,一种是分布在厂区内由厂家自己绿化的绿地;还有一种是原先就有而在园区建设时保留下来的保留绿地。

  为了与远处的富士山景色和谐统一,园区的每个厂房都染成了墨绿色和青蓝色,在青山绿水间,富士市工业园区很好的与周边绿色环境相交融,真正实现了在自然间生产与办公的理想。

  随着时代的发展、新兴产业的层出不穷、人口爆炸式的增长等诸多问题的袭来,传统产业园已无法适应城市发展以及人居和环境越来越高的要求,因此生态产业园区开始成为世界产业园区发展领域的主题。

  绿色与自然走进产业园区,从城市发展层面而言,是产业的进步与城市生态的融合,从企业发展层面而言,更加绿色的办公环境给予了员工一个“自然”呼吸的空间,缓解精神与压力的所在,有利于人与人的连接,也有助于工作效率与企业效率的整体提升,更加深了园区与企业的粘性。

  目前,国内的很多城市也开始注重对绿色生态产业园区的打造,一方面,我们需要借鉴优秀的园区建设经验,把控好绿地面积与产业面积的占比,并尽可能实现废弃资源的再利用,而另一方面,注重原始自然空间的保留,有效利用原有的自然,并以此为基础营造自然生态空间,这既是一种保护,也是一种对生态与自然的尊重。

  4、结语
  伴随着房地产市场的集体低迷、商业地产的整体遇冷,产业园区正在成为万科、绿地、世茂、招商局、远洋、中粮等各路地产大佬眼中的香饽饽。
  各路资本的疯狂入市,造成了产业园区进入门槛很低的假象,但其实不然,今日的产业园区早已不再是以前单一的办公需求,由于产业园区的客户往往是新兴产业,想法更加突出,办公要求多加多元,因此,相较于单纯的写字楼,产业园区的进入门槛更高,开发难度更大。
  更为重要的是,作为城市经济发展的重要组成,产业园区不仅要承载产业发展的功能,还有完成与城市多元功能的“融合”,成为能脚踏实地构建出一个实际所需的办公中心,又能承载美好生活的多功能园区。(作者:王传宏)


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