“度假休闲易、产业集聚难”是当前特色小镇发展难题。特色小镇作为近两年来的热门话题已经持续火热了一段时间,目前在概念和落地层面都有了一定程度的发展。本文将分享一下河南特色小镇的发展现状和机遇。
发展基础
产业升级趋势和消费升级
最早的特色小镇范本主要出现在长三角地区的杭州，如梦想小镇、玉皇山南基金小镇等，以产业带动新型城区的发展和升级，实现了产业集聚和发展，成为全国的范本。
其中，梦想小镇以互联网创业和天使投资两大核心为主，依托大学城丰富的学术及创业团队资源，成为杭州未来科技城的重要板块。而玉皇山南基金小镇则以顶级的自然资源+低密度物业+配套的产业政策+企业高管落户子女教育优惠等资源，吸引高端基金行业落户发展。
杭州特色小镇发展契机类似于我们郑州正在经历的专业市场外迁。在配套和交通完备的基础上，双创、金融、教育等很多产业更适合在效率更高、成本更低、环境更好的新城区来发展。长三角城市和地区在此类经济和产业结构上的调整和互补已经到了一定程度，各自发挥不同的功能，对河南及郑州的城市发展和功能划分将是重要的参考。
那么我们可以看出来，城市经济的发展、产业升级和城区功能的设定将是特色小镇重要的发展基础。在本土操作项目时，需要重点考虑项目所在地的产业基础、产业在城市中的角色和发展机会以及区域的城市功能定位。
小镇类型
产业集聚型和度假休闲型
从上述梦想小镇和基金小镇来看，主要是产业集聚型小镇，将实际带来产业的集聚、升级、产业链的完善发展，以及围绕产业所带来的就业、税收、办公、居住等一系列城市功能。而实际上我们也要看到另外一种小镇的需求和类型——度假休闲型。
同样是从较为发达的长三角地区说起，近几年郊区文旅项目和区域出现了众多网红明星项目，诸如拈花湾、莫干山区域等。除了确实产品打造别具一格之外，更多的是因为长三角地区经济发展、财富积累和郊区游度假游的需求。在需求增长的基础上，以独有的自然环境、文化生活方式体验（拈花湾禅意生活），以及特色产品打造（莫干山民宿）、极致产品打造（裸心谷）等方式，形成了另外一种特色小镇的驱动方式——度假休闲型小镇。
度假休闲型小镇更加适合与房地产项目结合，优美的自然环境、高端的度假休闲生活配套，配合文化内涵的导入和极致产品的打造。正好顺应房地产郊区度假生活第二居所的需求。典型案例是无锡的田园东方，通过生态农业、休闲旅游、田园居住形成了一个非常吸引人的新型田园综合体社区，生态农业产业为休闲旅游提供内容，也为居住提供环境和配套，相辅相成。其实在度假休闲方面，特色小镇更加偏向于传统的郊区大盘的升级。开发已久的万科杭州良渚文化村一直在不断地丰富社区配套，顺应各个房地产发展时期的政策导向。在提供丰富的村民配套的同时，近期又推出了安藤忠雄设计、高晓松为馆长的图书馆——晓书馆，再次博得众多眼球和热度。
当然，以上所述仅为定位发展层面的内容。在政策匹配和开发策略方面仍有很多可以探讨的地方。
河南现状
度假休闲易、产业集聚难
产业集聚型和度假休闲型小镇在河南的发展还在起步期。
产业基础较为薄弱的河南和郑州，产业建设和产业招商一直是各地政府和产业运营商的难点。既要求政府能够从实际的落地层面考虑，也需要企业从政府的高度去做产业运营和小镇（新型产业城区）规划。
此类案例较为成功的是华夏幸福在环北京周边的产业新城开发，在政企合作、盈利模式方面都有了很好的经验积累。传统的房地产企业的运作思路和盈利模式方面，复制难度较大。如果没有很好的产业招商能力以及类似华夏幸福一样的介入园区、产业新城运营分配的模式，很难顺利推进。且河南整体产业环境来看，产业功能外溢给新建新型产业城区小镇带来的支撑明显不足。
另外一类的度假休闲型小镇，在河南及郑州机会较大。依托于城市首位度高、人口导入、住宅市场火热的郑州，随着财富积累、社会中坚力量“7080”改善需求的到来、交通条件的改善，郊区大盘和第二居所型的小镇存在明显的发展机会。特色小镇所要求的产业，特别是偏重度假休闲配套的健康养生、运动休闲、文化体验等内容都是第二居所需要的特色配套。同时，与全国情况类似，品质化或者更为丰富多样的休闲娱乐等消费正日益成为拉动经济增长和居民支出的重要组成部分。
如习近平总书记所言，省内人民日益增长的生活水平也逐步呈现由“物质文化需要”过渡到“美好生活需要”。怎么让客户花钱游玩又买单环境和房子，将是此类特色小镇重点需要考虑的。
就目前条件下的操作难易程度而言，单纯由产业带动的特色小镇难度较大，相对容易操作的“生活需求型”的特色小镇则在“郊区化度假休闲康养”的市场需求中应运而生。
另一方面值得一提的是度假休闲游市场的打造，目前省内的老大和实际投入较多的仍然是我们的本土领军企业——建业集团。目前已开业运营的就有开封七盛角、濮阳大集古镇、许昌神垕古镇，开发中的有中牟电影小镇、王潮歌“只有”主题演艺公园、登封项目等多个项目。此类项目通常前期资源引入投入大、建设成本高、收益回收慢、运营难度高。虽然都有着房地产销售的资金回流，但实际动作较快的仍然是我们的本土企业建业，值得肯定。
定位层面的注意要点
几点意见
特色小镇操作周期长，资金与资源投入巨大也是企业正在面临破解的困局。虽然在特色小镇的建设过程中，以房地产开发模式去打造小镇被政策抵触，但从企业回报角度来看，难以避免通过住宅的销售快速进行资金周转。
如何打造既符合政策与城市发展需求，又具有独特性的特色小镇呢？就定位规划层面总结了几点建议可供参考。
1、提前落定特色产业与独特IP
拿产业小镇来说，如果确定是以某产业为集聚，就需要尽早对用地规模、盈利模式进行测算。产业落地可行性研究越早进行，就能越早落实用地和规划，避免出现反复和调整。通常来说，真正的产业小镇开发的产业部分对于用地规模都会有较大要求。整合多个相关产业企业及其配套需求，几百乃至上千亩的产业用地和接近几十万平方米的建筑面积是必不可少的。前期对于产业招商成本投入、产业用地与常规商住用地的配置与关系等方面都需要提前进行仔细地研究和设计。产业部分的盈利模式无法用房地产销售的模式快速变现，需要有心理准备。而配备的现金流住宅产品在主城区刚需外溢的基础上，能够有产业人群的导入销售则会更好。
而度假休闲型小镇则稍有不同。虽然郊区化居住第二居所的发展基础在，但度假休闲型小镇非常容易同质化，主要都集中在健康养生、景观打造等方面，容易出现“特色”不足或出现地缘性偏好的问题。
因此在更为符合第二居所需求的产品打造上，总价和面积控制方面要尤为注意。同时更为重要的差异化要点是——IP类资源的选取带动，用贴切性较强的大IP为小镇品牌赋能。甚至可以说匹配合适的IP，小镇故事就讲好了一半。从IP落地的角度出发，由虚入实做特色业态组合，先做好完整的内容，进行局部的验证后再进行实体的开发。也就是说，在主题明确后这类小镇更要考虑生活方式类配套在启动区的呈现，以率先吸引第一批住宅购房客户的需求。无论是建筑还是服务，小镇内的一切都为内容呈现服务，并且在IP精神内涵的提纲挈领下，所有内容的呈现将趋于一致化，项目的中后期，也能根据IP的变化来进行调整。该方法在郑州也同样适用。目前大郑州版图内，最稳定的消费需求仍然是郊区化度假与第二居所功能。
因此在打造完整的康养体系基础上，亟待注入特色IP以吸引普通游客及购买能力充分的目标客群。诸如特色温泉、戏曲、名人、艺术、电子竞技等充分发挥其他领域运营资源的小镇目前已经出现。例如郑州已有的“建业电影小镇”，即是以华谊兄弟利用其旗下艺人和电影IP与房地产企业打造的影视小镇。还有去年年底，雅居乐官方称携手刘国梁，将投资500亿在威海建设体育产业特色小镇项目。
2、整体研究下的修规推控规来确定开发方案
不少品牌房企已经陆续进驻中原，触及特色小镇，以“1小时都市生活圈”立地画圆，建立了一套选地标准。以郑州为例，区位考虑在距离主城区30~60公里。因郑州这类强二线城市，60公里以内符合1小时通勤圈范围，比较容易吸附大量的消费人口。而交通则选择紧邻高速公路、主干道或高铁、轻轨、机场类交通工具通达处。大交通体系直接影响项目到达性，对于未来的发展极其重要。
特色小镇是多维度复合的生态体系，产业、文化、旅游、社区四位一体，包含社区。而在产业主题规划确定的基础上，一级开发的规划则尤其重要。简单地说就是要修规推控规，而不能只是一个完全脱离实际、宏大的概念方案。对于整盘来看的用地规划，产业、居住、商业、科教文卫资源的配置，在前期应该有尽量落地的思考和布局。以修规推控规的方式来反推方案，呈现汇报给政府。从未来实际的物业类型体量、产业规划、业态构成、主力店使用以及开发节奏等多个方面进行提前研究和规划。即产业大规划在前，围绕产业延伸的小镇产业、办公、生活、居住、科教文卫等规划也才能有计划有节奏地落地。这也是我们建议策划部门和规划部门需要深入合作探讨的方面。
结 语
总的来说，河南的特色小镇发展虽然还在起步阶段，但发展速度较快。产业小镇的导入能够提供新兴产业和就业，对拉动社会经济发展有重要作用。而河南的文化底蕴与特色生态，完全有能力承载多个度假休闲型特色小镇。
特色小镇的建设，无论初心是什么，终极目标还是要符合市场规律，惠及民众。从发展规律上来看也会为我们带来更多的产业和消费选择升级。企业在操盘特色小镇时，需且行且思考。经历数年耐心打磨，期待这些小镇为我们创造惊喜以及理想的生活。
