两年前，特色小镇概念横空出世，毛笔小镇、汽车小镇、机器人小镇等不断涌现。
两年后，除了住建部公布的两批403个国家级特色小城镇以外，各省区市提出打造的特色小城镇和特色小镇数量已超过1500个。
而同期存在的，还有频现报端的特色小镇盲目发展、过度追求数量目标和规模目标，以及房地产化倾向等问题。
记者注意到，根据四部委联合发布的《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》提出的定位，是要将“特色小镇和小城镇建设作为供给侧结构性改革的重要平台”，目的是“促进新型城镇化建设和经济转型升级”。
然而，“当前特色小镇发展存在定位不准、质量不高、特色不鲜明、市场化不足、重物不重人、盲目举债、房地产化倾向明显等七方面问题。”7月30日，国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任沈迟在《国家特色小城镇投资发展潜力研究报告（2018）》发布会上如是表示。
成熟的特色小镇，都是有产业基础、有特色优势，在市场环境中自然成长起来的。而不具备条件，靠行政推动，一味模仿复制，胜者寥寥。对开发商而言，建设小镇并不困难，但如何运营一个小镇、让小镇活下去，各方仍在寻找答案。尽管官方一再强调去地产化，房地产却仍是小镇重要的创收手段。以特色小镇之名获取土地，最终建房卖房的案例已经频现。特色小镇没有房地产，就不形成一个小镇。发展特色小镇离不开房地产，但必须去房地产化，要和多产业融合，把房地产带入新的路径。
在这点上，多位专家表示，通过产业聚集来规划建设小镇，再吸引人口，是一种良性模式。但在现实中，部分地方政府希望通过先行建设小镇来吸引和带动产业，而产业能否导入是未知数，这其中存在风险。
小城镇的发展潜力不简单等同于现阶段的经济实力，它既取决于自身独特的资源，又受外部环境影响，既受惠于当前的发展现状，也取决于未来的成长空间。同时，环境载体的承受度、社会服务保障度甚至口碑知名度等都会对发展潜力产生一定影响。
