有分析认为，在15年内，养老产业市场规模超过10万亿元人民币，并取代商业房地产产业成为中国最大的产业。养老地产在近年来也是房地产市场发展的一大热点，但总有点雷声大雨点小的感觉。养老项目面临的地价高、补贴少、运营成本昂贵的问题一直成为阻碍其发展的重要因素。而今年的1月和5月，发生了两大涉及养老地产的收购事件，研究院报告认为，这为养老地产的破局在融资渠道上提供了一条新的出路。
地价高，补贴少
养老地产在前期土地开发阶段就面临着地少、价高、政策补贴少的问题。养老地产新增用地少，且地价高，导致前期土地开发成本成为企业重金投入的领域。2009年以前，开发商需用占开发成本20%-35%的自有资金购置土地，待“四证”齐全后，占开发资金65%-80%的建安成本可以由银行贷款满足。随着土地价格的上涨，土地成本占整个项目开发成本的比重再度上升。而且没有真正意义的养老产业用地专门类别，导致大部分民营企业是租地做养老，故存在缺少抵押物问题无法融资，而对于商业型的养老用地则以“招拍挂”方式获得，导致土地成本非常高。
拿下土地后，项目建设及配套的适老化设计同样也成本颇高。养老地产由重“地产”转向重“服务”，服务设施的投入成本在整个项目中所占比重逐渐加大。据相关统计，通过招拍挂获取的土地建养老社区或养老机构，尤其是走高端路线的养老机构在适老化设计设施方面的投入占总投入的15%-30%；租赁土地的养老机构的适老化设计改造成本占比更大。而据相关调查，适老化设计的床位的投入达30万-50万元/床，但参照各地方补贴政策，对于民营机构每个床位的补贴大多仅为几万元，成本与补贴存在较大差距。
作为养老项目后期运营上人工成本也非常高，政府补贴受机构营利属性限制。由于养老地产重在“养”，必然导致养老设施维护、服务运营相比普通地产资金投入要更高。而对于养老地产的商业运营而言，民办非营利养老机构虽获得相关补贴及税费优惠，但其必须按照民政部规定的低额收费标准执行；民办营利养老机构虽收费不受限制，但其享受的补贴少。
开拓融资渠道或是出路
2016年1月，宜华健康以4.08亿元现金支付方式购买亲和源股份11666万股，占亲和源58.33%的股权。
2016年5月，光大控股宣布收购汇晨养老67.27%的股权，成为其控制性大股东。收购后，光大控股将保持汇晨养老管理团队稳定，并参与运营管理。
研究院分析指出，“亲和源被收购，汇晨养老被并购，这两大事件都从侧面反映出了民营养老企业资本困境”，但也让其他养老地产企业看到，当存在缺少抵押物和融资成本高问题时，与资本结合是解决融资难问题的一条快速通道，一方面提升了养老品牌的知名度和信任度，另一方面也打开了企业的融资渠道。
分析认为，继2013年《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》对养老产业金融政策做出重要的指引之后，2015年，政策引导更为明确，其中《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》提出加大对养老服务业发展的财政资金投入；《养老产业专项债券发行指引》支持发债企业按照国土资源部《养老服务设施用地指导意见》有关规定，以出让或租赁建设用地使用权为债券设定抵押；《开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》指出针对社区居家养老服务设施建设项目、居家养老服务网络建设项目、养老机构建设项目、养老服务人才培训基地建设项目、养老产业相关项目重点支持申请国家开发银行贷款支持。2016年，《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》重点强调加强多层次、多元化的融资渠道、加快保险产品创新等，对产业发展有较大推动作用，在养老金融政策落实中或仍亟须相关法律和政策予以配套支持。
