截至2016年底，我国超过65岁的老龄人口突破1.5亿，占总人口的10.8%。而各类养老床位合计730.2万张，每千名老年人拥有养老床位31.6张。随着我国老龄化进程的不断加快，养老产业需求将持续高速增长，而养老市场的供需不均依然难解。
有意思的是，佛系、养生的90后们，也开始关注养老了。在两会召开前，中青舆情监测室针对不同年龄段人群所关注的热点议题调查显示，90后最关注的话题为“养老服务”。
面对这么大“养老地产”蓝海，还伴随着各级政府鼓励养老产业的政策，开发商开始“切蛋糕”。蛋糕虽然足够大，但想要成功分得一杯羹，却并不容易。对于已经习惯了房产行业快回报模式的开发商而言，如何在慢回转的养老产业里做好适合市场化运作的养老产品，仍是每一个房企需要攻克的难题。
在今年的两会上，就有代表委员提出，重开发、轻服务已经成为养老地产应该正视的缺陷之一。
何以出此言？因为这个“难题”首先需要明确的一点就是，养老地产并不只是建起一套套房子就可以了。
养老地产做法基本接近于高端住宅产品，但养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设计。可以说，地产只是养老地产中的一部分，养老地产更注重的是运营和服务的那一部分。
如果打算做或者正在做养老地产，首先就需要问自己要五个最基本问题的答案：
第一，是否有实力有意愿长期持有？
第二，能不能用心去做适老的设计？
第三，有没有服务好老人的能力？
第四，有没有医养一体化的社会资源？
最后，能不能找到自己的盈利方式？
这五个问题正反映着目前中国养老地产“成长”正面临的几大困局。
困局一：国内尚没有成熟的养老地产模式，大家都还在摸着石头过河。
虽然这两年来国内“养老地产”发展速度提升，但仍处于起步阶段，成功的标杆企业甚少，缺少领军房企。
研究报告显示，目前养老市场上活跃的企业主要分为三类，一类是传统养老机构。一类是以险资为主的养老地产项目。而第三类才是以房企为主的养老地产项目。如万科、保利、远洋、绿地等，虽有较为成熟的养老业态，大型房企也做出了规模化的布局，但尚在寻找能够可持续盈利的商业模式。
即便实力雄厚的房企也依然是在摸着石头过河。比如，北京万科品牌部门就曾向媒体表示：“万科养老业务遵循的是小马过河式的实践，走一步，看清下一步，再走一步，如果发现是错的，马上就停下来、退回来。”
万科集团高级副总裁、北京区域本部首席执行官刘肖把养老比作“万科的彼岸”——看得见河水的波涛汹涌，又看得到彼岸宽广的世界。刘肖说：“所以（养老）值得下闲棋赌一把。”他觉得，养老地产赌赢成为万亿市值企业的前景概率是很大的。“既不着急，又非常坚定，摸着石头过河。”这是刘肖的心态。
困局二：运营能力有限。
养老地产在地产之上承载的是整个养老服务业，涉及大量跨领域服务，例如医疗护理健康管理服务，房企面对这些服务完完全全是个门外汉，即便有美国和日本的成功案例，在中国的环境下运营这些服务也有一定的困难。“可能对于开发商来说，建个医院都是小意思，但建医院容易，要营运一个医院那是比养老院还难的事。”一个运营养老地产的开发商这样说。
比如适老设计就存在一定的困难，“适老的设计很难，因为60岁的老人与90岁的老人差异太大了。你不会把0岁和30岁都叫成小孩，但你却把60岁到90岁都叫成老人。”一位做做养老地产的开发商这样说。举例说，老年公寓要不要设地下车位，车位比多少合适，如何让你的地下车位也跟着这个老年公寓住户的年龄上升而多功能化等等，都是需要用你的爱心与专心去思考。"
再比如从业人员情况，“健康促进、疾病预防、医疗康复、社区长期照料、护理于一体的，需要一定的专业性。国内专业的育养服务市场还没形成，居家养老的人才很少，有一些称得上人才的往往念念不忘美国的模式、日本的模式，但是这跟中国的老人与中国的老年公寓还是两回事”，一个运营养老地产的开发商这样说。
事实上，甚至很多养老陪护人员不仅从业经验低、专业性不强，而且还面临同期青壮年人口将可能出现快速下滑态势。
当然，很多企业采取了跨界合作的模式，解决跨领域服务问题，这就存在着另一个问题，那就是有没有相应的专业资源，例如医养一体化的社会资源。
困局三：周期长，盈利模式不确定。
当前养老地产市场盈利模式有以下三种：其一，养老房产销售。与商品房销售模式无异，只是产品增加了相应养老配套设施；其二，销售+运营，养老公寓销售结合养老服务运营；其三，出租，采用长租或短租方式，区分自理、半自理老人并提供相关养老服务。从市场经营状况看，除了养老房产销售，多数企业经营处于亏损或微利状态。相比卖房的巨大利润，现有的盈利模式不能从企业现金流上盈利，而利润来源多为房租或护理服务费、餐饮费。
亏损的最大原因在于，难以找到可行的盈利模式。
目前市面上的尚可盈利或预期盈利的养老业务大多针对高端市场，虽然产品好，但价格高昂，每月消费达数万，超过了普通人的承受范围，也只限于小众化市场，缺乏具有普适性的养老地产产品。
一名资深地产养老项目负责人曾告诉媒体记者，目前北京已开业的养老机构床位费普遍都在4000-6000元/月，如果加上护理、餐饮，超过万元非常普遍。
因为缺乏可行的盈利模式，导致周期长。泰康人寿董事长陈东升就曾表示，养老社区从拿地到盖房子到养老社区达到85%的入住率大概需要3-5年，一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6-8年，真正实现盈利要8-10年的时间，30年后才能把成本收回来。
在这个漫长的过程中，还要面对长期重资产运营带来的资金压力问题，面临着如何平衡服务与盈利之间的问题......
“对于开发商而言十分痛苦，因为社区内的养老设置服务不会因为人少就停止，运营的成本自然无法消解。”有业内人士说。
困局四：养老观念的转变及需求升级的不确定。
虽然目前中国养老观念仍以居家养老为主。但是随着市场主体的年龄变化，受众的需求也在不断的升级，从以前的一张养老床位向一套房、一种服务、一种生活方式转变。
“养老地产如果都是老人，也让人觉得缺乏生机。老人认为如果有更多休闲、旅游的配套，能与社会有更多联系，就更好了。”一位想为父母购置养老房产的先生说到。更多老人和孩子更期望老人能拥有高品质、丰富多才的晚年生活。
但存在的问题是，各地的养老观念的转变并不一致。一线城市的养老观念相对超前，养老公寓的发展主要围绕低龄老人“退休生活和健康管理”和高龄老人的“照护需求”，产品类型主要包括嵌入式社区型老年公寓、医养结合的独立养老机构、以及各类照护机构等；而二三线城市则更多以“保险+旅游+养老+住宅”的模式，在满足一部分养老需求的同时，兼顾投资、度假等其他需求。
所幸，养老地产模式逐渐成熟，地产商的产品形态逐步多元化。如医疗养老结合、候鸟式旅游养老、学院式养老等多元化养老地产模式。
入住率决定了企业是否盈利，而影响入住率的很大因素取决于养老地产的模式。有业内人士称，正常的养老机构要能够实现盈收平衡，需要老人的入住率至少达到70%以上。那些看似成功的模式是否能复制，还需具体分析。当代置业国际区域公司CEO李莹曾表示，“选择适配产品与运营模式，将决定项目成败。”
养老地产属于地产行业“困难模式”，但这并不妨碍大量企业进入这个市场，也改变不了养老地产将成朝阳产业。“未来20年，养老产业会诞生一个万亿市值的企业，这个企业可能来自开发行业，可能来自保险行业，也可能来自医院。”刘肖说，“万科相信与最好的资源结合，一定是养老业务的必由之路。”
