EOD模式的城市片区有机更新路径（附案例）
应对策略与实施路径
2021年11月，金寨县人民政府组织相关部门谋划申报梅山城区EOD试点项目，并明确金寨汇金投资有限公司作为EOD项目的申报和实施主体；2022年4月，梅山城区EOD项目正式入选第二批生态环境导向的开发（EOD）模式试点项目，同期成立EOD项目指挥部，项目开展进入快车道；目前的实施进度和成效主要体现在以下几个方面，供相关项目参考。
1、建立组织架构
梅山城区EOD项目指挥部由县住建、生态环境、自然资源等相关职能部门和汇金公司抽调工作人员驻场办公，县长担任总指挥长，分管规划、建设的副县长担任副指挥长，指挥部下设办公室、规划设计组、征迁安置组、项目建设组、财务管理组和安全稳定组，并聘请了省内知名团队作为项目全过程咨询单位，保障了项目的顺利推进。
2、明确发展方向
金寨县人民政府组织行业专家、直属部门开展多轮研讨，积极对接住房和城乡建设、文化和旅游等相关的政策法规，确定了梅山城区“有机更新”与EOD项目的有效衔接，并以建设“山水公园城市”“幸福人民城市”“红色文旅城市”等“三个城市”为整个梅山城区的未来发展方向和建设目标。进而以EOD、城市更新为双动力，以地方政府与城市合伙人为双引擎，按照UREM模式推动梅山城区有机更新（图8）。
图 8 梅山城区有机更新模型
3、确定实施逻辑
项目坚持规划引领，邀请国内顶尖团队编制梅山城区有机更新总体规划，按照“总体规划，分期实施”的原则，明确项目实施内容和建设时序。以生态环境治理部分为例，一期主要实施内容包括：（1）河道清淤。对梅山镇河涌、史河老城区段左右岸、史河洪家河支流进行清淤，共计清淤量1023万m3；（2）雨污分流改造。新建雨水管网23.5km，污水管网34km，对小区进行雨污分流改造，对史河两岸入河污水进行截污纳管，有效阻断污水进入河道路径；（3）河道两岸生态修复和建筑物退让。临河涌两沿治理为左右两侧各退让6.0m以及史河老城区右岸廊以及史河洪家河支流廊道整治等；（4）建设日处理2万t污水处理厂，对梅山城区污水处理能力全面提升。县政府通过授权汇金公司（城投）作为实施主体，并以公开招标的方式确定社会资本方（城市合伙人），并与之共同成立EOD项目SPV公司来推进项目的建设。县政府通过上级转移支付（专项资金）、地方政府专项债等整合统筹相关资金，主要用于开展生态环境治理及基础设施建设等内容，社会资本方通过资金筹措以及EPCO+F的模式参与项目的工程建设与项目运营中，确保“所得即所用，所用即所营”，最大程度地提高生态产品供给和收益反哺（图9）。
图9 梅山城区 EOD 项目运行架构
规划设计方案
梅山城区有机更新总体规划聘请中国工程院院士担任总顾问，并参照城市设计的内容与模式编制。
1、总体规划层面
规划以打造“三个城市”为目标，以史河碧廊、生态绿色廊道、红色文旅和金色康养的“四色同构”为理念，通过生态导向开发、城市更新为双动力，和地方政府与城市合伙人为双引擎，按照有机更新模式，实现水系综合整治、滨水活力再现、生态廊道联通、休闲网络构建、红色文化传承、生活品质改善、康养功能优化七大行动方案（图10）。
通过对现状具有历史保护价值和可改造利用价值建筑的梳理，结合产业发展需求对内部交通、外部交通、整体用地性质、城市功能组团布局等内容提出进行优化，完善游览路线和公共服务设施，提高游憩和生活体验；规划对核心片区和其他区域的整体发展方向做出分析，并结合片区性质确定了城市发展风貌控制原则，对各片区住宅、商业、文化建筑等建筑风格和开发强度、建筑高度等进行控制；同时，根据已拟定的EOD发展计划和城市功能布局，作出近、中、远期开发时序安排。
2、详细设计层面
规划在核心片区内具有历史文化价值建筑的基础上，对老城片区空间和景观游线、服务设施进行梳理，提出“一廊一带四区”的功能结构，在此基础上构建串联“五大馆”和滨河、河涌景观空间的慢行游览线路，从红色文化传承和城市环境提升的角度为梅山老城的发展“聚气”；规划对其他区域以优化城北人居环境、构建梅山生态家园，以及利用优势生态文化资源发展康养产业为发展理念，对金江大道两侧社区环境和公共空间进行了梳理和拓展，在史河南岸形成一条连续的沿河景观带，同时增加了公共开敞空间；结合半岛区域尚未开发的生态山体空间，引入特色医疗和养生服务功能，专注于定制健康和高端生态医养服务，构建功能完善、体系健全的半岛医养综合体。
规划结合EOD项目实施方案相关文件和梅山城区现状生态、景观环境基础，对老城片区的三条河涌进行了复现设计，结合河涌沿线的住宅、公建、开敞空间等，布置了雨水花园、亲水空间、河涌公园等丰富的生态景观空间；规划对沿史河两岸的滨河岸线进行了设计，在红军广场东侧河岸（左岸）布置开敞的滨水景观广场，滨水景观广场往南的滨河区域采取低密度开发控制的方式，以若干生态廊道的形式连通史河水面与史河路城市空间，使滨河景观与城市空间相互融合；规划在滨河岸线上采用了五种驳岸设计，保证了史河岸线的安全性、生态性和观赏性；通过EOD理念指导沿河景观、滨水驳岸、城市公园节点的规划设计，对各类公共空间提出具有针对性的、生态系统修复与游憩、观赏、开放并行的优化策略和设计方案；在梅山水库历史建筑群区域，打造淠史杭水利开放式博物馆群落，将具有历史记忆的建筑物、构筑物串联成供参观学习、休闲游憩的空间场所，实现历史建筑的活化利用。
问题与思考
通过梅山城区EOD项目的推进，还存在以下问题需要解决，也为其他类似项目的开展提供参考。
1、项目的行业跨度大，实施内容复杂性问题
EOD模式下行业跨度大，且不同行业专业要求高，生态环境治理、修复和生态网络构建需要专业的环保企业完成；基础设施配套、产业配套及生活配套的建设需要综合能力较强的建筑工程企业；后期产业导入、物业管理需要综合能力较强的运营商进入。所以实施主体应该如何提升自身在项目策划、产业规划、概念规划、工程施工、项目开发、资产运营、产业招商等方面的实施能力是决定项目成败的关键。
2、产业运营收益的见效周期长，统筹长短期资金收支的问题
EOD模式见效周期较长，良好的生态基底构建需要一定的时间才能显现出来，生态环境的优良性显现出来后，土地的增值效应才会大大增加；且EOD模式下的产业培育和产业导入也需要一定的周期和时间才能显性，很难在较短的时间内体现出来，所以对实施主体的融资、开发、转化能力要求较高，对于长流程的资金链要有充分的管控和操盘能力。
3、关联性产业的识别和导入问题
EOD模式的核心在于以收益较好的关联产业反哺公益性较强、收益性差的生态环境治理项目，实现项目资金自平衡。但关联性产业如何识别，如何导入？何种经营性资源能真正起到资金平衡的作用？如何合理评判产业资源价值？该资源能否带来稳定的现金流？能否完全反哺原生态环境治理项目？这些都是项目在推进过程中需要深入思考的关键问题。
梅山城区EOD项目投入大、结构复杂、改造任务重，既要保障项目稳步推进，又要与老城片区的未来发展相融合，还要充分考虑生态治理的投入和社会资本收益平衡等问题。只有通过充分挖掘场地潜力、扎实开展市场分析、科学编制产业策划和空间规划等大量前期工作为铺垫，才能保证项目科学、健康、有序实施。(作者：聂玮 宋佳佳 刘书昊)